Процедура приобретения недвижимости в США. Недвижимость в кредит в сша


Приобретение недвижимости в США - законы, правила, особенности

Обновлено 17 августа 2017 года.

Содержание:

 

Права иностранцев на покупку недвижимости

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в США?

Законодательство США не ограничивает иностранцев.  Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут свободно покупать любые объекты.

Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. Профессионалы рынка рекомендуют второй способ, благодаря которому можно защитить недвижимость от налогов на наследство и дарение, а также ограничить ответственность собственника при несчастном случае. Лучше всего проконсультируйтесь с налоговым юристом, прежде чем принять решение.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Зарубежные покупатели могут становиться собственниками как жилой, так и коммерческой недвижимости в Штатах. Никакого особого разрешения на покупку не требуется.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в США?

Приобретение недвижимости не является достаточным основанием для получения вида на жительство в США (Гринкарты). Тем не менее, оно при определенных условиях дает право на получение бизнес-визы.

При вложениях в недвижимость для сдачи в аренду можно получить визу EB5 или L1. Если вы претендуете на EB5, вам необходимо приобрести недвижимость на сумму $1 млн или более, к примеру многоквартирный дом или гостиницу, а также обеспечить работой 10 человек: агентов по сдаче в аренду, уборщиков, людей, которые занимаются ремонтом… Если же вы хотите получить визу L1, вам нужно обеспечить работой пять человек и самому быть управляющим компанией.

Также можно покупать недвижимость с целью ремонта и перепродажи и при правильной организации получить визу EB5 или L1. Во Флориде, например, инвесторы часто переоборудуют старые многоквартирные дома в кондоминиум-ассоциацию. Правда, вложения должны быть значительными, так как нужно не только приобрести недвижимость, но и обеспечить работой 10 человек. Виза L1 не требует вложений в $1 млн, для получения этой визы нужно нанять пять человек для управления объектом. Читайте подробнее о ВНЖ и визовом режиме в США.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в США?

Любой собственник в США, независимо от его гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ.

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

 

Поиск недвижимости в США

Как искать недвижимость в США?

Начинать покупку следует с предварительного выбора объекта. Начните с поиска недвижимости в США на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о США. Обратите внимание на секреты покупки недвижимости во Флориде – самом популярном штате страны у зарубежных покупателей недвижимости.

Как искать риэлтора в США?

В США участие риэлтора в сделке необязательно, но рекомендуется. Риэлтор будет представлять ваши интересы на всем пути от начала поиска до получения ключей от нового жилья:

  • Помогает в поиске подходящего варианта и определении реальной рыночной стоимости,
  • Торгуется с продавцом для получения более выгодной цены
  • Помогает в оформлении всех документов, выборе адвоката, технического инспектора и других специалистов, необходимых в процессе покупки

Россияне в некоторых штатах США, таких как Нью-Йорк, Флорида и Калифорния – одни из ключевых зарубежных покупателей недвижимости. Поэтому у многих местных агентств есть сотрудники, свободно говорящие по-русски. У некоторых застройщиков и риэлторских компаний есть представители в Москве и Санкт-Петербурге. Недвижимость в США можно подобрать также с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.

Обратите внимание! Риэлторская деятельность в США лицензируется государством. А следит за нею Национальная Ассоциация риэлторов (NAR) — самая крупная профессиональная организация в Соединенных Штатах. В компетенцию NAR входят вопросы стандартов работы, этики риэлторов и их обучения. Несмотря на то, что участие в организации необязательно, в ней состоят более миллиона специалистов. Благодаря постоянному надзору риэлторский бизнес в США предельно прозрачен: риски мошенничества сведены к минимуму.

 

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Этап 1. Открытие банковского счета в США

Счет в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться собственными средствами, открывать его нет необходимости.

Этап 2. Подготовка предложения о покупке

Как только вы подберете понравившийся вам объект недвижимости, риэлтор подготовит предложение на покупку (офер) от вашего имени. Он представляет собой типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. В нем будут указаны все условия, на которых вы предлагаете продавцу заключить сделку.

В случае привлечения кредита, к этому предложению прикладывается банковское подтверждение об одобрении займа. В случае, если покупатель планирует расплачиваться собственными средствами, от него требуется предоставить подтверждение о наличии средств на банковском счете.

Этап 3. Подписание договора купли-продажи и внесение депозита

Если продавец принимает ваше предложение, то подписывается контракт (Contract to Purchase Real Estate) в сопровождении риэлтора, с указанием всех условий сделки – суммой продажи, депозитом, условиями продажи, сроками проведения инспекции и оценки объекта, а также указанием конкретного срока оформления сделки.

Обязательный участник транзакции – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title Company), и эскро (Escrow Company) или адвокат покупателя, регистрирующий сделку (Closing Attorney). Именно они осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документов.

На некоторые пункты контракта стоит обратить особое внимание:

  • Инспекция недвижимости (Home inspection clause)

Контракт должен содержать обязательный пункт об инспекции, где указан определенный период времени (обычно в течение 10 дней) для ее проведения третьей стороной. Цель инспекции – убедиться в отсутствии скрытых проблем с недвижимостью. Продавец обязан предоставить покупателю и инспектору свободный доступ к объекту для этих целей. Покупатель обязуется оплатить инспекцию. В большинстве случаев срок проведения процедуры составляет 10 дней.

  • Форс-мажорные обстоятельства по ипотеке (Loan Contingency Clause)

В этом пункте обычно указано, что если покупатель подал заявку на предоставление ему ипотечного кредита, но получил отказ, он имеет право отказаться от сделки. Зачастую при этом ему разрешено вернуть себе депозит без дальнейших обязательств по приобретению объекта.

  • Дополнительные расходы (Closing costs)

Здесь прописывается, кто именно платит за составление контракта, страхование и хранение средств на счету независимой компании (эскро). Эти условия могут существенно варьироваться в зависимости от объекта. Чаще всего все дополнительные расходы возлагаются на покупателя. Но бывает и так, что часть из них берет на себя продавец. В контракте должны быть четко указаны все виды трат, и кто их будет оплачивать.

В качестве гарантий выполнения принятых обязательств покупатель вносит депозит на счет независимой компании (эскро). Хранение депозита осуществляет титульная компания или агентство, имеющее эксклюзивное право на продажу объекта. Впоследствии он учитывается при окончательном расчете.

Обычно минимальный депозит составляет 3,5% от стоимости объекта, но эксперты рекомендуют предлагать бОльшую сумму. Чем больше депозит, тем больше вероятность, что ваше предложение будет выбрано продавцом среди прочих. Депозит - это подтверждение серьезности ваших намерений о покупке.

В случае, если продавец или покупатель не выполняют свои обязательства, контракт может быть расторгнут. Это может произойти в следующих ситуациях:

  • Покупатель не внес депозит в установленный срок
  • Покупатель или продавец отменяют сделку в отсутствии форс-мажорных обстоятельств
  • Продавец не выполняет прописанную в контракте работу над объектом
  • Продавец препятствует доступу к объекту для проведения инспекции или финального осмотра
  • Продавец не освобождает помещение в установленный срок

При расторжении договора депозит возвращается покупателю.

Документы для заключения договора купли-продажи:  

  • Копия внутреннего паспорта
  • Копия заграничного паспорта
  • Действующая виза США

Этап 4. Проведение инспекции недвижимости и ее дополнительной оценки

Оформление сделки занимает в среднем от 30 до 60 дней. В это время осуществляется инспекция недвижимости лицензированным специалистом (Physical Inspection). Его задача – выявить все недостатки и предоставить покупателю письменный отчет за вознаграждение. По результатам инспекции покупатель может отказаться от сделки, если выявленные недостатки критичны, либо договориться с продавцом о скидке.

Инспекция не обязательна, но рекомендуется. Стоимость зависит от сложности объекта. Так, за небольшую квартиру или дом площадью около 140 кв.м придется заплатить $300-500.

Специалист определит конструктивные дефекты здания, проверит состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Эксперты советуют провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радона), свинцово-содержавшей краски и присутствия различных видов плесени.

Также на этом этапе проводится оценка рыночной стоимости недвижимости независимым экспертом за вознаграждение от покупателя. Это необходимо, если вы берете ипотеку в США. Банк откажет в кредите, если оценочная стоимость объекта ниже цены продажи.

Одновременно проходит оформление ипотечного кредита, если вы привлекаете банковское финансирование.

Этап 5. Проведение юридической проверки

После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимости (Title Search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке, есть ли какие другие залоги и т. д. Этим занимается адвокат покупателя или эскро.

Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки. Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости. Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис на титул на недвижимость (Title insurance).

Обратите внимание! При покупке земельного участка не требуются никакие инспекции и страховки. По словам самих риэлторов, земля – это самое простое, что можно приобрести.

Этап 6.  Регистрация нового собственника

В момент поступления полной оплаты в титульную компанию или на счет адвоката, ответственного за закрытие сделки, покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – так называемый дид (deed).

Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю.

Регистрация права собственности занимает от шести до 10 недель.

Этап 7. Оплата сделки

Основную сумму покупатель перечисляет при закрытии сделки, то есть тогда, когда ему предоставляется право собственности на недвижимость. Тогда же оплачиваются и все дополнительные расходы, включая налоги.

Средства можно перевести банковским переводом на счет адвоката, ведущего сделку, или на специальный счет независимой компании (эскро). В некоторых российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома.   

Обратите внимание! При ввозе наличных в США не стоит брать с собой больше $9999, поскольку с суммы, превышающей данное число, взимается пошлина при вывозе из России. Ввозимая сумма не облагается налогом в Штатах, поскольку покупатель недвижимости не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например, договор продажи квартиры в России.

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

Да, можно. Для этого можно оформить доверенность на адвоката в посольстве (консульстве) США в своей стране. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю почтой. Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет своего американского адвоката, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу.

Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – при условии, что покупатель пользуется услугами лицензированного специалиста. Нечистоплотность проведения сделки может привести адвоката к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.

В тех штатах, где оформление сделки совершается через специальную компанию эскро – документы подписываются в посольстве США и высылаются в эскро, и также деньги перечисляются на специальный счет эскро, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка также практически не имеет рисков.

 

 

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в США

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы покупателя при покупке (Closing Costs), обычно включают: расходы на адвоката или услуги титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины и составляют порядка 1-2% от стоимости.

Оплата услуг брокера составляет (4-6%) обычно оплачивается продавцом. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01-2% от суммы сделки), как правило, возлагается на продавца.

Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).

Налоги

Налог на недвижимость в США собственники обязаны платить два раза в год. Обычно срок  оплаты соответствующих счетов – до 1 марта и до 1 сентября. При закрытии сделки покупатель оплачивает налог первый раз, и в следующий раз ему нужно будет это сделать в начале нового налогового года.

Собственники в Нью-Джерси платят самый высокий налог в США – в среднем 2,19% от стоимости объекта в год. В среднем по США этот показатель равняется 1,19%.

Гонорар юриста

Обязательная статья расходов. Ставки варьируются от $1000 до $1500.

Гонорар нотариуса

Участие нотариуса в США необязательно, поскольку у каждого юриста есть право заверять документы.

Гонорар переводчика

Если покупатель не знает английского языка, то все документы (предложение о покупке и контракт) должен переводить сертифицированный специалист. Стоимость перевода - около $20 за страницу.

Государственные пошлины

В США нет государственных пошлин. Для заключения сделки требуются только юрист и титульная компания.

Пример расчета дополнительных расходов на покупку недвижимости в США

Новая квартира в Майами, площадью 100 кв. м. Цена объекта - $300 000

  • Плата за ведение вашего счета для оплаты ипотеки - $40
  • Плата за проверку вашей платежеспособности ипотечному брокеру - $800
  • Плата за процедуру оформления ипотеки - до $1000
  • Гонорар юриста - до $1500
  • Плата титульной компании за проверку чистоты сделки - $200

Итого: стоимость объекта с учетом дополнительных расходов: €303 540

 

Как получить ипотеку в США

В США существует специальный банковский продукт – ипотечный кредит для иностранцев. Условия кредитования у каждой организации разные. Обычно минимальная сумма кредита составляет $100 000, минимальный первоначальный взнос – от 30% (зависит от объекта недвижимости), процентная ставка – от 5% годовых (зависит от срока кредитования и первоначального взноса). Срок кредитования достигает 30 лет.

Перечень обязательных документов:

  • Копия внутреннего паспорта
  • Копия заграничного паспорта
  • Действующая виза США

В зависимости от условий банка могут потребоваться дополнительно:

  • подтверждение о доходах
  • налоговая декларация
  • письмо от бухгалтера (если заемщик владеет долей в уставном капитале юридического лица), либо от работодателя (если заемщик работает по найму)
  • выписки с расчетного счета банка по месту постоянного проживания заемщика и с расчетного счета в банке США*

* Существуют программы кредитования без необходимости подтверждения дохода. В этом случае процентная ставка по кредиту будет выше (7,5-8% годовых).

Обратитесь к кредитному специалисту. Как правило он работает с различными кредиторами и может подобрать кредитный продукт, отвечающий вашим требованиям. Кроме того, он рассчитает максимальную сумму займа, подберет оптимальный процент и срок кредита с учетом ваших доходов, кредитной истории и первоначального взноса.

Вы получите официальное письменное подтверждение условий кредита (pre-approval letter). Очень важно сначала получить такое подтверждение и лишь потом начинать поиски дома или квартиры.

Банковское подтверждение об одобрении займа в дальнейшем прикладыватся к предложению о покупке.

Резюме: это надо запомнить

  • Ограничений на покупку недвижимости в США для россиян и граждан стран СНГ нет. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо. 
  • Покупка недвижимости не дает право на получение американского ВНЖ (Гринкарты). Но на определенных условиях вам могут предоставить визовые льготы.
  • Деятельность риэлторов в США лицензируется, поэтому риски сведены к минимуму.
  • Стандартная процедура покупки занимает 30-60 дней. В случае получения ипотечного кредита, сроки увеличиваются.
  • Дополнительные расходы покупателя при сделке с недвижимостью в США намного ниже, чем в среднем по Европе. Сверху придется заплатить 1-3% от цены объекта. 

 

За помощь в подготовке материала благодарим Ирму Дэниэлс из компании Friedberg Properties и Валерию Митчелл из компании The Keyes Company.

Текст подготовила Ольга Петегирич

Фото: www.americansky.co.uk, imgclub.org, Dexerto.com, Time Out, Huffington Post

 

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

prian.ru

Процедура приобретения недвижимости в США иностранцами.

Рынок недвижимости Соединенных Штатов Америки первым принял на себя удар мирового финансового кризиса. Проблемы, связанные с ипотечным кредитованием (а большинство сделок совершалось именно с помощью заемных банковских средств) буквально обрушили цены на жилье. Закон экономики: чем меньше денег приходит на рынок, то есть чем меньше спрос, тем ниже стоимость предлагаемого товара. Буквально за несколько лет мы наблюдали 30-40 % снижение практически по всем предложениям недвижимого имущества. Что же происходит сейчас и каковы перспективы на ближайшее будущее? Чего ждать российским покупателям, и каковы условия приобретения квартир, домов и земельных участков иностранцами? Об этом мы и поговорим в данной статье.

Прежде всего, отметим, что никаких ограничений для покупки недвижимости в США для иностранных граждан (нерезидентов) не имеется. Было бы странно, если бы они появились именно сейчас, когда американское правительство заинтересовано в привлечении дополнительных инвестиций в страну. Вам для покупки понадобится действующий заграничный (или внутренний российский при покупке дистанционной, о которой мы поговорим чуть позже) паспорт и собственно денежные средства, а так же расчетный счет с которого эти средства Вы будете переводить. Приобретение можно оформлять как на физическое, так и на юридическое лицо. Сам предварительный выбор недвижимости тоже не представляет большой сложности, благодаря Интернету, как в его российской, так и в американской части, представителям американских компаний в России, различным специализированным печатным изданиям, найти подходящий Вам объект можно в достаточно короткие сроки. И здесь возникает первый вопрос, с какой компанией или частным риэлтором работать, как и на каких условиях совершать сделку?

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос о целях приобретения я здесь сознательно опускаю, при здравом рассуждении их могут быть только две, либо недвижимость нужна для проживания (временного или постоянного, в настоящем или будущем), либо для получения рентного дохода или прибыли от дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Особенность США состоит в том, что каждый штат имеет свое законодательство, свою налоговую систему и свою процедуру лицензирования риэлтерской деятельности. Соответственно, риэлтор (они подразделяются на брокеров – руководителей компаний, подписывающих договоры, несущих всю полноту ответственности за деятельность фирмы и агентов) работающий скажем в Чикаго (штат Иллинойс), не может продать Вам недвижимость в Майами (штат Флорида), если не получил лицензии сразу в двух штатах одновременно (что бывает крайне редко). При этом один человек  в одном штате может иметь несколько лицензий и как практикующий агент по недвижимости и как ипотечный брокер и заниматься, в том числе и деятельностью связанной с получением кредитов от банковских учреждений.

Для получения лицензии нужно сдавать специальный экзамен, который содержит около 600 вопросов для брокера и около 300 для агента, что говорит о серьезности этого испытания. Сдать его довольно трудно и полученной лицензией местные специалисты очень дорожат, так как получить ее вновь при аннулировании невозможно. А за работу без лицензии предусмотрена уголовная ответственность.  В связи с вышесказанным не могут не настораживать встречающиеся предложения, как от российских, так и от американских компаний, организованных нашими бывшими соотечественниками и частных лиц примерно такого плана: «Найдем любую недвижимость в любом штате США». Очевидно, что за броским рекламным слоганом скрывается или незнание американской риэлтерской практики, построенной в основном по принципу работы только в своем штате (что уже очень плохо для клиента, попадающего в руки непрофессионалов) или сознательное мошенничество с целью привлечь как можно больше заинтересованных лиц и главное их денежные средства (что еще хуже, хотя в данном случае работают, как правило, «профессионалы», только в несколько другой сфере деятельности).

Другим подводным камнем может стать предложение внести некую сумму от 1000 долларов «на поиск недвижимости», необходимую якобы для отсеивания несерьезных клиентов. Как показывает практика, с этими деньгами Вы можете заранее попрощаться, вернуть их даже при отсутствии результата будет крайне сложно.  На подобного рода уловку обычно попадаются люди не слишком хорошо знакомые с самим принципом подбора недвижимости в США. В каждом штате существует своя мультилистинговая система (Multiple Listing System, сокращенно MLS), их может быть и несколько, при этом крупные компании зачастую в нее не входят и имеют свои сайты, где размещают собственные эксклюзивные варианты, имеется и единая мультилистинговая система США, в которой фирмы и частные брокеры размещают информацию о продаваемой недвижимости, которая закреплена за конкретной фирмой или специалистом. Таким образом, подбор необходимого варианта для лицензированного специалиста не представляет никакой сложности.  Продавать свою собственность самостоятельно владельцы никогда не будут, хотя теоретически такая возможность у них есть. В США принято решать все вопросы, связанные с продажей недвижимости с помощью профессионального риэлтора. За это он получает комиссионные, которые в среднем составляют 6 % от стоимости объекта, однако покупателю беспокоиться не о чем, комиссия берется только с продавца. И если какая-либо российская фирма предлагает Вам заплатить ей вознаграждение или оставить залог, то это значит, что или она не уверена в своих американских партнерах, которые всегда готовы сотрудничать и спокойно идут на паритетный раздел полученной прибыли  и работает с ними недавно, страхуясь за Ваш счет, либо зарабатывает деньги сверх достигнутых с американцами договоренностей, так как получаемое от них по какой-то причине показалось недостаточным.

Наша компания принципиально отказалась от взимания каких-либо дополнительных платежей со своих клиентов, включая комиссионное вознаграждение по всем вариантам недвижимости США. Плюс для всех обратившихся заинтересованных лиц, мы гарантируем подбор недвижимости по запросу в штате Флорида в течение 24 часов с момента обращения. В любом случае – оставлять в России любые денежные средства за квартиру или дом, которые Вы видели только по фотографиям или на видео – шаг крайне неразумный. Это касается и случаев так называемой дистанционной или удаленной продажи. К этому способу приобретения собственности вынуждены прибегать люди по той или иной причине не имеющие возможности въехать на территорию США (известны трудности с получением американской визы и это касается не только россиян). Если другого выхода нет, этот способ тоже возможен. Для осуществления своего намерения Вам понадобиться доверенность, выписанная на американского риэлтора, который будет курировать сделку. Выдается она в посольстве (консульстве) США в России, в соответствии с данными которые Вам перешлет заокеанский специалист. Деньги по сделке Вам придется отправить на специальный трастовый счет, с которого они перейдут по ее завершении продавцу объекта недвижимости. Благодаря развитию современных информационных технологий, Вы сможете на специальном сайте посмотреть данные о регистрации права собственности на Ваше имя, а само свидетельство Вам перешлют по почте. Для собственного спокойствия нелишним будет поинтересоваться номером лицензии агента, его членством в Национальной ассоциации риэлторов (НАР), общественной организации, осуществляющей контроль за соблюдением стандартов работы своих членов, в которой состоят 95 % всех риэлторов США, опытом работы на рынке. Ведь в дальнейшем Вам скорее всего именно через этого человека придется или сдавать свою собственность в аренду или поручать ему присматривать за ней, решать все возникающие вопросы с местными властями, оплачивать счета, налоги и так далее. И все таки покупка на расстоянии пока широкого распространения не получила, поэтому рассмотрим вариант более стандартный, при которым Вы прилетели в США и выбрали наиболее понравившийся Вам вариант. Какова же процедура оформления прав собственности на нового владельца?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Когда Вы выразили свое согласие на покупку брокер, который предлагал Вам объект недвижимости готовит типовой договор, содержащий сведения о приобретаемой недвижимости и предложение о цене сделки. Форма данной бумаги различается в зависимости от штата, но суть примерно одинакова. Вы ставите на документе свою подпись, и он отправляется продавцу. Когда получено его согласие, можно заключать непосредственно договор купли-продажи ( Real Estate Purchase contract). На этом этапе появляется титульная компания ((Title Company), осуществляющая юридический контроль за ходом проведения сделки, заверение всех документов и выполняющая функции депозитария. На ее счет Вами вносится задаток в размере от 1 до 5 %  от стоимости приобретаемой недвижимости. Эта же фирма оформляет обязательный страховой полис на недвижимость (Title insurance). Ваш риэлтор до сделки так же должен проверить юридическую чистоту объекта, наличие любых обременений, включая и невыплаченные ипотечные кредиты. Эта процедура называется Title Search.

Все вышеперечисленное входит в стоимость недвижимости и оплачивается обычно продавцом.  Рекомендуется до сделки заказать и проверку текущего состояния дома или квартиры  (Physical Inspection) у лицензированного специалиста. Помимо состояния электропроводки, сантехники и т.д. в южных штатах актуальна проверка на пораженность здания термитами. Это обойдется Вам в лишних 300 - 500 долларов. Однако эти расходы безусловно оправданны. Вы несете так же затраты в размере до 2 % (сумма зависит от штата) стоимости недвижимого имущества на судебные издержки (в некоторых штатах право собственности регистрируется в суде), пошлины, реестровые платежи, общую страховку. Эта юридическая процедура называется Closing Costs. По завершении сделки – поступлении последнего платежа в титульную компанию Вы получаете в присутствии нотариуса свидетельство на право собственности, именуемое дид (Warranty Deed). Ваша собственность будет зарегистрирована в реестре недвижимости (property public records) административного округа (county) по месту расположения квартиры, дома или земельного участка. Из этого реестра можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, дате ее приобретения, цене покупки, точной площади, а также о наличии возможной задолженности владельца. 

Вся вышеобозначенная процедура занимает от месяца до полутора. После того, как Вы стали полноправным собственником ежегодно до 1 апреля следующего года на Вас налагается обязанность по уплате налога на недвижимость, который становится известен 1 ноября года текущего и в среднем равен 1,5-2,5 % от стоимости недвижимого имущества. Данная стоимость определяется специальным оценщиком, нанимаемым местной администрацией и имеет наименование  assessed value. Зачастую она ниже рыночной, так как оценка производится не каждый год. В некоторых жилых комплексах так же существуют обязательные ежемесячные платежи, которые включают в себя вывоз мусора, уборку, страховку, плату за пользование услугами, такими как посещение бассейна, парковка, охрана, благоустройство территории. В домах-кондоминиумах (квартиры в них обозначаются как Kondo) эти платежи называются maintenance fees, а в клубных поселках - homeowners association fees. Платежи эти тем выше, чем в более престижном месте расположено Ваше жилье. В частных домах оплата за коммунальные услуги производится на основании показаний счетчиков.

  В случае, если Вы намереваетесь получить кредит в американском банке, то Вам необходимо сдав туда все необходимые документы, список которых был в последнее время значительно расширен, (понадобятся справка с места работы об уровне заработной платы, выписка с Вашего банковского счета, сведения о уже имеющейся в собственности недвижимости и т.д.) ожидать положительного решения, которое подтверждается  Commitment Letter – документом, утверждающим сумму кредитных средств банком выделяемых. Однако в связи с кризисом получить кредит для нерезидентов – сложная задача, так как в настоящий момент у банковских структур скопилось много нереализованных активов изъятых у заемщиков не сумевших выплатить ипотеку и к каждому новому заявителю предъявляются очень строгие требования.  Если же Вам повезло, придется внести сразу от 30 до 50 % стоимости объекта и на оставшуюся часть получить кредит под 6-8 % годовых. Такова вкратце схема приобретения недвижимости в США иностранными гражданами.

Каковы же перспективы рынка? Что его ждет в обозримом будущем? Американские риэлторы, с которыми я беседовал, в один голос говорят о том, что ценовое дно еще не достигнуто и цены имеют тенденцию к небольшому снижению, оговоримся сразу, что этот процесс неоднороден и в некоторых штатах они понемногу начинают расти. В том же штате Флорида, который лидирует среди российских покупателей по популярности среди всех остальных штатов США, появляются дома стоимостью от 10000 долларов. Понятно, что это недвижимость небольшой площади и практически без удобств, но сам процесс является показательным. Однако ожидать нового грандиозного обвала цен уже не стоит и необходимо быть реалистами, квартира в деловой части Нью-Йорка не может стоить 100000 долларов и надеяться на появление таких вариантов бесполезно. А вот купить те апартаменты, которые ранее стоили 400-500000 долларов за 200-250000 вполне возможно.  Поэтому именно сейчас есть все шансы приобрести недвижимость высокого качества за очень разумную стоимость, так как рост уровня цен прогнозируется уже в течение ближайших нескольких лет. И об этом тоже говорят все специалисты. Этот процесс неизбежен, так как за спадом всегда следует подъем.

Такова логика истории на протяжении многих столетий и рынка недвижимости, как составной части мировой экономической системы. Именно по этой причине  интересны для вложений именно те штаты США, где недвижимость упала в цене более всего, в частности Флорида, имеющая наивысший потенциал для роста в ближайшее время. Насколько рынок неравномерен можно судить хотя бы по разнице в стоимости однотипного дома с четырьмя спальнями и двумя ванными в местечке  Ньюпорт Бич (Калифорния) – 1,8 млн. долларов и в Детройте – 68000 долларов, при средней стоимости по США – 353000 долларов. Для инвесторов не боящихся вкладывать деньги в потенциально интересные и прибыльные проекты в настоящий момент сложилась благоприятная ситуация, позволяющая сделать выбор из множества предлагаемых вариантов. То же самое касается и людей, думающих о переезде в США на постоянное место жительства. Сейчас они с наибольшей вероятностью могут найти «дом своей мечты» о котором ранее они даже не задумывались всерьез, ввиду отсутствия достаточных денежных средств для такого приобретения. Главное – не упустить момент подъема рынка, когда сверхосторожность может обернуться разочарованием от того, что Ваши планы не осуществились и кто-то другой успел получить прибыль и стать владельцем качественной собственности с хорошей перспективой инвестиционного роста. Безусловно, не нужно совершать покупку необдуманно, но я надеюсь, что некоторые рекомендации, касающиеся безопасности и других аспектов процедуры оформления прав собственности на недвижимость США, изложенные в данной статье, помогут Вам сделать выбор и главное не пожалеть о нем в дальнейшем.

Начальник отдела зарубежной недвижимости компании «Региональный Проект» Дмитрий Иванов. 

Для Вашего рассмотрения предлагается каталог квартир, домов, земельных участков и коммерческой недвижимости США, выставленных на продажу на нашем сайте.

При использовании материалов и статей, размещенных на сайте компании "Региональный Проект", ссылка на www.rp47.ru обязательна.

 

www.rp47.ru

Стоит ли инвестировать в недвижимость США?

Перед инвестором часто стоит вопрос: “Стоит ли инвестировать в недвижимость США?”

Стоит. Еще и как!

Инвестировать в недвижимость США не сложно и само инвестирование является очень популярным.

Неудивительно, ведь иностранные покупатели имеют право приобретать недвижимость, и инвестиции в недвижимость США считаются наиболее защищенными с точки зрения закона (после идут Германия, Канада, Франция и Австралия).

Немаловажным фактором являются и  цены на недвижимость, которые намного ниже, чем на соизмеримое жилье в Европе!!!!

Как инвестировать в недвижимость США?

1.  Выбираете географическое место ваших инвестиций. Например, вы хотите купить и сдать квартиру на побережье в Майами.

2.  Анализ возврата капитала (выгодность).

Определяете, сколько вашего капитала уйдет на покупку, ремонт и другие предвиденные и непредвиденные затраты. Вычисляете срок окупаемости данных вложений. Если вложения кажутся вам целесообразными, приступаете к поиску недвижимости.

3.  Если вы зарубежный инвестор и находитесь в тысячах км от рынка недвижимости, в который будьте вкладывать свои финансы – Вам точно нужны люди, которые будут помогать вам в этом.

Прежде всего, нужно найти брокера (риелтора) в том штате, где бы вы хотели купить жилье (в каждом штате своя лицензия и брокер из Майами не поможет вам купить дом в Чикаго).

Дальше, Вы определяетесь, будете вы работать сами или поручите своему агенту действовать от вашего имени (вам будут предоставляться фотографии, видео, отчеты инспекторов и юристов по электронной почте).

Услуги агента скорее всего (но возможен вариант предоплаты покупателя-инвестора) Вам не будут стоить денег – брокер получит вознаграждение от продавца в виде комиссионных (yслуги юриста, home inspection вам придется оплатить дополнительно).

4.  Покупка и оформление недвижимости. Возможна без вашего личного присутствия. Юрист проверит и оформит все бумаги. Бумаги будут отосланы вам и вы будете зарегистрированы как владелец американской собственности

Как купить недвижимость в Америке?

В Америке купить недвижимость вы сможете только с помощью безналичного расчета.

Деньги должны быть положены в американский банк или международный банк.

Обязательно положить деньги на счет заранее (минимум 6 месяцев). Все это облегчит процесс верификации ваших средств на покупку недвижимости (в Америке это серьезный вопрос, и если вы привезете чемодан долларов, с вами никто не станет иметь дело).

Можно ли иностранцу получить кредит на покупку недвижимости?

Большинство сделок по покупке недвижимости иностранными инвесторами происходит без привлечения кредитования. Но, 5 лет назад такая возможность появилась.

Получить кредит иностранцу совсем не легко. Для этого надо показать и доказать свою кредитоспособность и доходы.

Статьи в тему: 

Ипотека для иностранцев в США. Какие нюансы получения кредита иностранцем?

Данные могут разниться с другими сведениями в интернете, потому как каждый банк имеет свои требования и процесс получения кредита от банка к банку может отличаться. Но практически везде:

  1. У вас должны быть средства на первоначальный взнос: 30-50%. Деньги должны лежать на счету банка (не мение 1 месяца, а лучше минимум 6 месяцев и на счету международного банка). Деньги должны иметь легальное происхождение (на возможный вопрос банка о происхождении покупатель должен подтвердить это документами).
  2. Помимо денег на первоначальный взнос, на счету покупателя должна быть сумма, покрывающая затраты на покупку недвижимости, а также резервная сумма платежей за недвижимость за 12 месяцев (кредит, налоги, страховка).
  3. Кредит дается на срок от года до 30 лет.
  4. Процентная ставка будет выше, чем для резидентов США на 2-5%. Так как иностранные граждане для американского банка не могут показать кредитную историю, а значит у банков больше рисков. Сейчас, в  2015 году, она составляет порядка 10% (существуют, так называемые, частные инвесторы, их процентные ставки будут порядка 15-20% на срок 5-10 лет).
  5. Сумма кредита – от 100.000$. То есть минимальная цена недвижимости, которую может приобрести иностранный инвестор – 145.000-200.000$.
  6. Банку необходимо серьезное подтверждение доходов вас или вашей компании. Справки с места работы, отчеты независимого аудитора о доходах компании, подтверждение существования компании.
  7. Для получения кредита в американском банке скорее всего понадобится ваше присутствие с паспортом и визой для пребывания в Америке. Процесс рассмотрения заявки и получения ответа банка займет 30-45 дней (это время не обязательно пребывать в США, можно оформить доверенность на юриста, риэлтора или другое доверенное лицо и дожидаться окончания сделки в своей стране).
  8. Ипотека для иностранца дается под конкретную недвижимость. То есть, жилье должно соответствовать критериям банка. Например, будет проблематично с помощью банка купить дешевую квартиру в плохом состоянии.

Как происходит оформление владения недвижимости?

Владение недвижимостью подтверждается специальной записью в  “record of deeds”, это свидетельство о владении является очень надежным как для американцев, так и иностранных инвесторов.

Существуют различные формы собственности, но в основном, приобретая  недвижимость в Америке, покупатель становится полноправным владельцем купленной земли и всех строений и растений на земле (а также под землей и над землей).

Иностранцы имеют те же права на недвижимость, что и американцы. Никто не сможет посягнуть на купленное вами жилье в Америке.

Что еще надо знать иностранному инвестору?

Затраты на покупку и ремонт недвижимости – не последние финансовые затраты иностранного инвестора.

Покупая жилье в Америке, иностранному инвестору придется следовать американским законам.  Например, владелец жилья должен будет платить ежегодный налог на недвижимость, сборы ассоциации домовладельцев и так далее.

Где лучше покупать недвижимость в Америке?

Как правило, иностранные инвесторы покупают недвижимость в курортных  или крупных экономически развитых городах.

Наиболее часто иностранные инвесторы вкладывают свои средства в недвижимость  таких городов как Нью-Йорк, Чикаго, Лос Анджелес, Орландо, Хьюстон, Сан Диего, Атланта, Майами.

Смотрите также:

Понравился материал? Будем благодарны за репосты!

miamiluxuryresidences.com


Смотрите также