Процедура приобретения недвижимости в Швейцарии иностранцами. Кредит на недвижимость в швейцарии


банкиры “за”, правительство “против” » Новости Швейцарии

Год назад Правительство Швейцарии приняло решение об ужесточении требований к банкам, выдающим ипотечные кредиты. Несмотря на данную меру, ставки по ипотеке в Швейцарии продолжили уменьшаться. Каковы проценты по фиксированной ставке ипотеки и почему Федеральный совет хочет охладить рынок? Ответы читайте в материале Портала «Швейцария Деловая».

Billige Hypothekarzinssätze in der Schweiz: Banken dafür, Regierung dagegenTrotz der Forderung der Schweizer Regierung zu Banken, mehr eigenes Kapital bei Hypothekarvergabe zu haben, sanken die Hypothekarzinsen überraschend.

В обобщённом виде, ипотекой называется кредит, выдаваемый для покупки недвижимого имущества, на которое кредитор (чаще всего, банк) имеет право залога. Ипотека может стать как приятным способом приобретения собственного дома или квартиры, так и суровым долговым бременем. То, какую роль ипотека будет играть в качестве основной, зависит от ставки по ней.

В Швейцарии ипотека является довольно низкой: согласно данным Портала Comparis, кредит с фиксированной ставкой на 8 лет* обойдётся в 2 процента годовых. На 10 лет – 2,4% (за первый квартал 2014 года уменьшение на 0,3%). Также понизились ставки по ипотеке с фиксированной ставкой на 5 лет – с 1,8 до 1,6 процентов. Тем не менее, данные показатели выше тех, что были в 2012 году, когда наблюдался рекорд низких ставок. https://business-swiss.ch

* Фиксированная ставка по ипотеке означает, что в рамках выбранного промежутка времени (5, 8, 10 лет) установленная ставка меняться не может. Соответственно, данный инструмент изначально несёт в себе элемент риска и может играть как за, так и против владельца ипотеки. Так, если интервал установлен в 8 лет со ставкой в 2,25% и общая ставка на рынке в первый год упала до 2%, лицо, взявшее ипотеку, продолжает выплачивать оставшиеся 7 лет фиксированную (т.е. фактически более дорогую) ставку в 2,25%. Однако, если рыночная ставка возрастает до 3% по аналогичному кредиту (срок 8 лет; 2,25%), то владелец недвижимости платит меньше рыночной стоимости. В любом случае, после истечения фиксированного срока ставка устанавливается заново в зависимости от рыночной конъюнктуры.

График развития ставок ипотеки в Швейцарии. Серый: фиксированная ставка на 1 год; темно-зелёный – на 5 лет; светло-зелёный – 10 лет. Оранжевый – отсутствие фиксированной ставки. Источник: Comparis

Несмотря на старания Правительства Швейцарии и прогнозы экспертов, ставки опустились. Однако, какова цель поднимать проценты по ипотеке?

С первого взгляда, чем ниже ипотечные ставки, тем больше граждан сможет позволить себе приобрести жильё в собственность. И это должно быть хорошо! Тем не менее, именно здесь возникает опасность раздувания мыльного пузыря за счёт плохо обеспеченных кредитов. Для желающих взять ипотеку низкие ставки создают соблазн переоценить свои финансовые возможности. Банкиры, в свою очередь, всегда склонны выдавать кредиты. Причины очевидна – это их бизнес. Уже один данный факт создаёт риск невозвратов по кредитам. Более того, если из-за конъюнктуры рынка недвижимости в Швейцарии ипотечные ставки начнут расти, при истечении фиксированного срока и установления новой ставки опасность невозвратов увеличивается в разы. Соответственно, кредиты становятся «токсичными», и уже банки рискуют потерять стабильность, а с ними – и вся финансовая система страны. Напомним, что подобный сценарий случился в США, что привело сначала к краху американского рынка жилья, а потом – и к международному финансовому кризису.

Чтобы предупредить аналогичный сценарий и остудить рынок ипотечной недвижимости в Швейцарии, год назад Швейцарским правительством были предприняты некоторые меры. Речь идёт о так называемой «антицикличной подушке капитала», которая требует от банков, осуществляющих бизнес на рынке ипотеки, в каждом случае дополнительно запасаться собственным капиталом в размере 2% от выданного кредита.

Как показывает первый квартал 2014 года, мера Федерального совета не подняла ставки по ипотеке в Швейцарии. Тем не менее, по мнению Штефана Рюш (Stefan Rüesch) из Comparis, уровень процентов в долгосрочной перспективе будет расти. Однако, более точно предсказать развитие ставок по ипотеке можно будет лишь после того, когда Правительство Швейцарии примет решение, ужесточать ли правила для банков при выдачи кредитов на недвижимость.

Обновление от 8.10.2014: 10летняя ипотека в Швейцарии снизилась до 1,5%

Обновление от 8.04.2015: Ставка ипотеки в Швейцарии слегка увеличилась

business-swiss.ch

Процедура приобретения недвижимости в Швейцарии

На операции с коммерческой недвижимостью для иностранцев в Швейцарии нет никаких ограничений. Но что касается жилья, существуют строгие правила.

Швейцария – небольшая страна с ограниченным предложением на рынке жилья, но покупка недвижимости здесь является общемировым трендом. Логично, что дома и квартиры в этой стране с постоянным спросом – долгосрочная гарантия для инвестиций.

Если иностранец не является резидентом Швейцарии (не имеет  вида на жительство категорий «B» или «С»), то для оформления покупки объекта жилой недвижимости ему потребуется специальное разрешение. На практике такое разрешение выдается редко. Исключение составляют дома или квартиры в курортных зонах, которые будут использоваться для отдыха и на которые выделена квота для зарубежных покупателей.  Если разрешение имеется или не требуется, то при совершении сделки, которая всегда должна осуществляться только через нотариуса, необходимо предъявить паспорт, гарантию банка/подтверждение кредитоспособности покупателя и наличия у него необходимых денежных средств для покупки.

Действующий закон Лекс Коллер (Lex Koller) ограничивает право иностранных граждан (даже граждан ЕС) владеть недвижимостью на территории Швейцарии. В некоторых (особенно популярных) кантонах иностранные граждане не могут приобрести недвижимость или землю вообще. Существует также закон Вебера (Lex Weber), который четко ограничивает строительство и покупку так называемых «вторых домов» в муниципалитетах, где количество подобного жилья уже превышает 20% жилого фонда

В каждом из кантонов установлены свои законы и порядки в отношении иностранцев, действуют свои ограничения, начиная от полного запрета на покупку и заканчивая привлечением нерезидентов, а значит льготными условиями приобретения. В некоторых кантонах приобретать недвижимость разрешено, но с ограничениями по ее использованию и количеству проводимого там времени. В основном, власти стараются привлечь международные инвестиции в небольшие города или курортные зоны. Некоторые кантоны предоставляют лишь право на аренду площадей на срок не более шести месяцев в течение года.

Покупка недвижимости в Швейцарии осуществляется в несколько этапов и занимает около трех-четырех месяцев. После выбора объекта для покупки в одобренном властями месте покупатель выплачивает процент от стоимости недвижимости (5-30%) или вносит фиксированную стоимость (от 5 до 200 тыс. швейцарских франков). Эта сумма перечисляется на счет нотариуса или агентства недвижимости в качестве депозита. Далее подписывается договор о намерениях (la promesse de vente), в котором оговариваются условия сделки, сроки и штрафные санкции, а также включается положение о депозите.

Затем нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки и отправляет в земельную комиссию кантона заявление на предоставление покупателю разрешения на покупку (квоты). Процесс получения квоты может занять несколько месяцев. Но некоторые объекты недвижимости продаются уже с готовым разрешениями на покупку. После получения квоты продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи в присутствии нотариуса. Все сделки по покупке недвижимости в Швейцарии заверяет нотариус (в отличие, например, от Великобритании, где это не является обязательным). Если нотариус не заверил сделку, то она не имеет юридической силы.

При покупке недвижимости на вторичном рынке покупатель оплачивает всю сумму в момент подписания договора. При покупке строящегося объекта покупатель обычно переводит 30% средств в виде аванса, а остальную сумму вносит после сдачи объекта в эксплуатацию, однако возможны и другие схемы оплаты. Важно иметь ввиду, что в Швейцарии не существует законов, защищающих интересы покупателей в сделках с недостроенной недвижимостью. Поэтому при покупке строящегося объекта важно консультироваться с профессионалами, чтобы не оказаться в положении обманутого дольщика.

При подписании договора купли-продажи иностранный покупатель обязан подписать декларацию в соответствии с законом Lex Koller, а нотариус – заверить заявление покупателя об отсутствии у него другой недвижимости в Швейцарии (иностранцы могут владеть только одним объектом недвижимости на семью). Приобретенный иностранцем объект недвижимости нельзя перепродавать в течение последующих пяти лет. После этого нотариус пересылает покупателю счет за уплату налога на переход права собственности, пошлины за внесение изменений в земельный кадастр. После уплаты договор купли-продажи регистрируется в кадастре, и с этого момента покупатель становится полноправным собственником.

Еще один фактор, влияющий на права приобретения жилой недвижимости, - вид на жительство. Существует несколько категорий ВНЖ, от которых зависит возможность покупки квадратных метров.

Граждане стран, входящих в Евросоюз и Европейскую Ассоциацию Свободной Торговли, имеющие швейцарский ВНЖ категории “В” или “С”, а также выходцы из других стран, имеющие ВНЖ категории “С”, обладают в отношении жилья теми же правами, что и граждане Швейцарии..

Как и во многих европейских государствах, ограничивающих право иностранцев на покупку жилой недвижимости, Швейцария дает возможность приобрести квадратные метры на юридическое лицо  - зарегистрированную в Швейцарии компанию. Однако необходимо помнить, что эта возможность существует только для иностранцев – резидентов Швейцарии (при этом для граждан ЕС и ЕАСТ достаточно наличия ВНЖ категории “В”, для граждан третьих стран  необходим ВНЖ категории “С”).

Стоимость регистрации фирмы в Швейцарии может достигать $15 тыс. Минимальный уставной капитал фирмы должен составлять $35 тысяч, такая же сумма формально заявляется и подтверждается гарантиями банка. Все финансовые операции должны осуществляться швейцарскими банками. Отсюда появляются дополнительные ограничения на источник капитала. Примерно 10-20% от цены пойдут на оплату регистрации недвижимости в Земельной палате и обязательную государственную пошлину.

Даже если приобретаемый объект будет иметь минимальную стоимость ($200 тыс.), ежегодные расходы на его содержание составят около $25 тыс. В эту цифру входят зарплаты директоров, бухгалтера, пошлины за ежегодное продление юридического адреса и аренды офиса.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

 

Налог на передачу земельной собственности 0-4% в зависимости от кантона Например, в кантонах Цюрих, Цуг, Ааргау налог на передачу земельной собственности не взимается. В кантоне Люцерн налог составляет 1,5%, в кантонах Берн и Вале – 1,8% от стоимости недвижимости
Нотариальные расходы  Варьируются в зависимости от кантона – от 0,025% до 0,7%, например, Цюрих – 0.1%, Берн – 0,1-0,5 %
Регистрация права собственности в земельном реестре Варьируется в зависимости от кантона – до 0,6% в среднем  (Цюрих – 0,25%, Люцерн – 0,2 %).

Конкретный примерАпартаменты 4.5 комнаты, 140 кв.м. В частной резиденции. Парковочное место, подсобное помещение.

  • Стоимость недвижимости                                                                             €705.000
  • Налог на передачу земельной собственности (1,8%)                                 €12.860
  • Услуги нотариуса (ориентировочно)                                                            €7.050
  • Пошлина земельного реестра (ориентировочно)                                        €3.300
  • Пошлина за получение разрешения (квоты) на покупку иностранцами     €1.240
  • Полная меблировка (ориентировочно)                                                         €8.300
  • Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами              €737 750   

     Кредитование

Для российских граждан в Швейцарии существует возможность оформления ипотеки на покупку недвижимости через один из местных банков, если они смогут гарантировать кредит существенными депозитами или ценными бумагами. Основными банками, работающими с кредитованием иностранных граждан, являются UBS, Credit Suisse, а также Raiffeisen и Migros Bank. Процент по ипотеке для резидентов Швейцарии составляет: по кредиту с плавающей ставкой – примерно 1%, по кредиту на 10 лет с фиксированной ставкой – примерно 1,8% годовых. Для иностранцев ставка, конечно, будет существенно выше. Как правило, ипотечный кредит можно получить на срок  от двух до 10 лет. Сумма кредита для нерезидентов обычно составляет 50–60% от стоимости, каждый случай рассматривается банком индивидуально.

Бизнес

Одним из способов для переселения в Швейцарию является регистрация собственной компании. Хотя это затратно, а положительный результат  не гарантирован. Любой человек имеет право зарегистрировать свою фирму в Швейцарии, и, доказав экономическую пользу для региона и страны, попробовать получить разрешение на работу и вид на жительство. Но регистрация компании или покупка готового бизнеса в стране сами по себе не являются основанием для оформления ВНЖ.

Бизнес-план должен быть одобрен местными властями, при этом основное внимание чиновники обращают на вид деятельности и количество новых рабочих мест. После одобрения проекта через несколько месяцев можно претендовать на получение вида на жительство. Постоянный ВНЖ (ПМЖ) для граждан стран, не входящих в ЕС или ЕАСТ, оформляется не ранее чем через 10 лет легального проживания в стране. Из этого правила есть исключение - если иностранец докажет, что он полностью интегрировался в швейцарское общество, владеет местным языком, работает и платит налоги, то ему, возможно, выдадут ПМЖ – вид на жительство категории “С” – уже через пять лет после въезда в Швейцарию.

Имея ВНЖ в Швейцарии и право на работу, можно, за некоторыми исключениями, пользоваться основными экономическими правами наравне со швейцарскими гражданами. А именно, открывать швейцарские предприятия, участвовать в таких фирмах в качестве акционера и совладельца, учреждать филиалы и заниматься управлением.

Не обладая разрешением на пребывание и  работу в Швейцарии, также можно создавать собственные швейцарские предприятия, но к их управлению необходимо привлекать местных резидентов. При этом не требуется, чтобы швейцарские граждане имели большинство или определенную часть акций (долей) предприятия.

Необходимость привлекать к управлению местных жителей вызвана только тем, что без вида на жительство и соответствующего разрешения на работу иностранец не имеет права трудоустраиваться в Швейцарии, и, следовательно, занимать какие-либо должности в местных компаниях (даже в тех, которые принадлежат ему самому).

Благодарим за помощь в подготовке материала Ирину Симонян, директора по маркетингу компании Henley & Partners. 

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

prian.ru

Ипотека в Швейцарии

В силу экономических обстоятельств  и особого менталитета России, многие наши сограждане, задумываясь о будущем, предпочитают приобретать жилье за границей, планируя со временем туда перебраться, просто выезжать на отдых или заиметь бизнес. Так как стоимость недвижимости в стабильных государствах, представляющих интерес на перспективу, довольно высока, есть смысл озаботиться получением ипотеки. Считается, что наиболее выгодна ипотека в Швейцарии.

Дадут ли ипотечный кредит иностранцу

Ипотека за рубежом имеет свои особенности, но граждане нашей страны успешно пользуются этой возможностью, как с коммерческими, так и с бытовыми целями. Будучи привлекательной и для отдыха и для длительного проживания, Швейцария не спешит легко предоставлять всем желающим возможность приобрести здесь жилье и остаться на постоянно. Однако получение ипотеки для иностранца здесь не встречает препятствий, значительно отличающихся от условий в других странах.

Основная проблема, которая сопровождает оформление ипотеки на  жилье в Швейцарии —  получить право на его приобретение. Разрешение требуется получать любому покупателю — иностранцу, независимо от того, собирается ли он платить ипотечные проценты много лет или имеет всю сумму под рукой.

Нечто подобное представляет собой и получение ипотеки на недвижимость в Швейцариидля отдыха —  сначала нужно получить разрешение от местных сластей на эту покупку, а потом обращаться в банк. Право на покупку дается тем, кто признан официально проживающим не территории страны хотя бы в течение года.  Сюда относятся:

  • те, кто получил здешнее гражданство;
  • учится и работает в Швейцарии;
  • состоит в браке с гражданином либо гражданкой страны;
  • живет здесь по приглашению государства.

Купить жилье может иностранец, имеющий личную действующую фирму на территории Швейцарии, либо оформивший таковую ради покупки недвижимости.

Как получить ипотеку в Швейцарии

Ипотека в Швейцарии все еще сохраняет свою привлекательность ввиду очень низкого процента, кредитование начинается от 1,9 %, но это обстоятельство повлекло за собой и некоторое возрастание цен на недвижимость в  стране.  В первую очередь, ипотеку на жилье в Швейцарии разумно будет просить именно в швейцарском банке – низкий процент и надежность принесут в данном случае материальную выгоду и положительную составляющую в глазах продавца.

Здесь практикуется расчет ипотечных выплат в двух вариантах – по фиксированной и по плавающей ставке. Выбор делается обычно в зависимости от рыночной ситуации на момент получения кредита. Не каждый из банков будет готов предоставить такую ссуду – инвестиционные банки таких услуг почти не оказывают, а маленькие банки в кантонах могут просто не иметь наработок, нужных для взаимодействия с иностранным кредитополучателем, поэтому стоит обращаться в крупную, весомую структуру

Но вот банк, предоставляющий кредит иностранцам, найден. Как правило, россиянам здесь готовы предоставить до 60% финансирования. То есть, как минимум остальные 40% все же следует приготовить заранее. Возможно, удастся добиться более удобных условий — этот вопрос будет решаться индивидуально исходя из особенностей и обстоятельств конкретного клиента. Делать попытку менее чем с 20-ю процентами на руках – затея затруднительная, так как даже местных граждан кредитуют от 20%.

Что касается рассмотрения заявки, то банк проявляет интерес к тем же обстоятельствам, что и в аналогичном случае в любой другой стране – состав семьи, доходы, гаранты состоятельности кредитополучателя (капитал, недвижимость, ценные бумаги и т.д.) Плюсом в глазах банка станет наличие положительной кредитной истории. Получается, что к тому, кто получил кредит на машину и уже выплатил более половины, отнесутся благосклоннее, чем к тому, кто эту машину оплатил наличными сбережениями. Кстати, все данные тщательно проверяются, поэтому предоставлять липовые цифры — бессмысленно.

Выдается ипотека чаще всего на срок от двух до десяти лет, но продлить срок при необходимости вполне реально – опять же достаточно проявить себя добросовестным кредитополучателем и можно надеяться на понимание кредитующей стороны.

shvejcarija.ru

Процедура покупки недвижимости в Швейцарии частными и юридическими лицами. Возможность приобретения недвижимости в Швейцарии по ипотечному кредиту

В Швейцарии купить объект недвижимости на частное лицо иностранцам довольно сложно. Выдать такое разрешение могут местные власти. Существуют определенные ограничения на размер земельного участка, жилой площади и сроки ее перепродажи.

"Закон Фридриха"

По этому закону иностранным гражданам, не имеющим вида на жительство в стране, покупать в Швейцарии объекты недвижимости запрещено. Но существуют определенные исключения в некоторых кантонах страны: потенциальный покупатель должен соответствовать определенным критериям.

В каждом отдельном кантоне действуют свои порядки и установлены свои законы, по приобретению иностранцами объектов недвижимости. Существуют в них и собственные ограничения: в некоторых из них как, например: в Лозанне, Женеве и Цюрихе установлен полный запрет на приобретение иностранцами жилья, а в некоторых наоборот, чтобы привлечь их, создаются льготные условия на покупку недвижимости. Некоторые кантоны разрешают покупать недвижимость иностранцам, но при этом действуют некоторые ограничения: определенное время, в течение которого можно там находиться, по использованию недвижимости и пр. В некоторых кантонах недвижимость можно лишь арендовать, а аренда не может быть свыше 6 месяцев в течение года.

Обладая одной из категорий ВНЖ, иностранец может приобрести в Швейцарии недвижимость. Но отношение в стране к гражданам стран Евросоюза куда лучше, чем из России и бывшего СССР.

Покупка недвижимости на юридическое лицо

Многие европейские страны ограничивают возможность покупки жилья иностранцами. В Швейцарии приобрести объект недвижимости можно на юридическое лицо, зарегистрировав для этого компанию. Регистрация обойдется в 15 тыс. долларов. Уставной капитал при этом должен составлять минимум 35 тыс. долларов. Ровно такая же сумма должна быть заявлена и подтверждена гарантией банка. Любые финансовые операции осуществляются исключительно банками Швейцарии. При этом возникают определенные ограничения на источник капитала. Для оплаты регистрации жилья в Земельной палате, а также оплаты обязательной госпошлины уйдет около 10-20% от стоимости.

Содержание недвижимости

Покупая объект недвижимости в Швейцарии даже по минимальной стоимости в 200 тыс. долларов, его содержание будет обходиться не менее 25 тыс. В эту сумму входит:

  • Заработная плата директорам, бухгалтерам;
  • Аренда офиса;
  • Пошлина за ежегодное продление юридического адреса.

Кому за 55

К гражданам, достигшим 55 летнего возраста, власти Швейцарии относятся более благосклонно. Люди этого возраста, решив приобрести в стране жилье, должны будут в заявительном порядке задекларировать ежегодные личные доходы, которые должны составлять не менее 77 тыс. долларов. Из них необходимо оплатить налоги в размере 35%. Оплата происходит равными долями в несколько этапов. При этом для иностранцев имеющих вид на жительство существует ограничение – они не имеют права покупать площадь, превышающую 3 тыс.кв. м.

Сопутствующие расходы при покупке жилья

  • От 0 до 4% составляет налог на передачу земельной собственности. В таких кантонах как Цюрих, Ааргау, Цуг этот налог не взимается. В Люцерне он равен 1,5%, а в Вале и Берне – 1,8% от стоимости жилья;
  • 1% от сделки за услуги нотариуса;
  • 0,5% от стоимости жилья – регистрация в земельном реестре права собственности.

Рассмотрим на конкретном примере:

Апартаменты, расположенные в частной резиденции, площадь составляет 140 кв. м, есть парковка и подсобное помещение. (цены указаны в евро)

  • 705 тыс. – стоимость объекта недвижимости;
  • 12 860 – налог на передачу земельной собственности;
  • 3 300 – пошлина земельного реестра;
  • 7 050 – услуги нотариуса;
  • 1 240 – пошлина на разрешение покупки иностранцам;
  • 8 300 – меблировка.
  • 737 750 – стоимость жилья вместе с сопутствующими налогами и расходами.

Ипотека

Для россиян существует возможность в Швейцарии получить кредит для покупки жилья. Взять его можно в одном из местных банков. В Швейцарии процент по кредиту в среднем составляет 3,75 – 4,5%. Зависит это, прежде всего от типа недвижимости: жилая или коммерческая. Для иностранцев размер кредита составляет около 50-60% от стоимости объекта. Но в каждом случае этот вопрос рассматривается индивидуально. Выдается кредит на срок от 2 до 10 лет.

rentandrest.ru

Особенности покупки недвижимости в Швейцарии

Швейцария - страна с уникальной природой и культурой, является синонимом надежности и экономической стабильности. При упоминании названия этой страны, возникают ассоциации с вкуснейшим шоколадом, точными часами и проверенными временем банками.

Неудивительно, что многие хотят иметь собственную недвижимость в этой прекрасной стране, хоть это и дороговато и не совсем просто.

Чем хороша швейцарская недвижимость?

Желание иметь недвижимость в одной из самых экономически развитых стран Европы обусловлено тем, что инвестиции здесь также надежны, как и вклады в знаменитые швейцарские банки.

Страна, где уровень жизни один из самых высоких, уровень здравоохранения – один из лучших в системе общественного здравоохранения, привлекает потенциальных инвесторов, желающих стать гражданами Швейцарии, а система налогообложения привлекает потенциальных бизнесменов.

Как гласят швейцарские законы, покупку иностранцами недвижимости можно осуществлять лишь в курортных регионах, где существуют квоты на приобретение жилья гражданами иных стран. Пример подобного курорта – кантон Берн - место, где созданы условия для круглогодичного отдыха – от горнолыжного спорта, до прогулок на велосипедах и пеших путешествий вдоль ущелий и водопадов, чтобы насладиться красотой озер Тун и Бриенц.

Цена квадратного метра недвижимости зависит от региона, например, в районе Женевского озера, как наиболее «раскрученного » и знаменитого, старт квадратного метра может начинаться от трех тысяч евро и достигать десяти тысяч. Но в менее известном кантоне и цена будет гораздо ниже.

Принимая во внимание тот факт, что Швейцария по площади является небольшой страной, переплачивать иностранцу за престижность нет смысла, поскольку добраться из центра до любого кантона можно за несколько часов.

Квот-разрешений на покупку недвижимости в кантонах выделяется в год до полутора тысяч. Покупка коммерческой недвижимости не облагается ограничениями, и приобрести недвижимость под офис или склад можно в любом районе Швейцарии.

Трудности для иностранцев

Рассматривая вариант покупки недвижимости в Швейцарии, возникает вопрос – можно ли россиянину получить вид на жительство в этой стране. Но приобретенная недвижимость дает иностранцу лишь право на мультивизу – легальное нахождение в Швейцарии шесть месяцев в году.

Поскольку эта страна не входит в страны Шенгенского соглашения и Евросоюза, то визу на въезд можно получить лишь в Швейцарском посольстве и есть вариант безвизового въезда при наличии в любой стране Евросоюза вида на жительство.

Получение вида на жительство в самой Швейцарии - процесс длительный и трудный, он требует значительного вклада в экономику этой страны. Если в течении десяти лет работать в своей фирме, своевременно выплачивать налоги, проживать на территории Швейцарии не менее шести месяцев в году, то можно приступить к процедуре получения вида на жительство. Смена статуса обойдется соискателю приблизительно тысяч в шесть долларов. И через два года можно смело претендовать на получение гражданства.

Вообще закон запрещает покупку жилья иностранными гражданами без вида на жительство, но каждый кантон при решении этого вопроса имеет свои критерии, которые и позволяют получить разрешение обзавестись недвижимостью.

Регистрация фирмы, на которую оформляется недвижимость, будет стоить пятнадцать тысяч долларов, а минимальный размер уставного фонда равен тридцати пяти тысячам долларов США. На такую же сумма должна также быть гарантия банка, причем только банка Швейцарии, как единственного, кто уполномочен на проведение финансовых операций.

Помимо вышеназванных сумм, регистрация в Земельной палате и госпошлина в сумме составят еще процентов двадцать от оценочной стоимости недвижимости.

Приобретенная недвижимость накладывает на своего владельца еще ряд дополнительных обязательств финансового характера. Содержание объекта недвижимости, пусть и минимальное по стоимости, еще «потянет» тысяч на двадцать пять.

Сюда входит зарплата двух директоров (обязательно граждан Швейцарии), бухгалтера, госпошлина за продление юридического адреса и обязательная аренда офиса. Каждый кантон выставляет еще и свои обязательные налоги и сборы. Существуют и ограничения по размеру приобретаемой площади – не более трех тысяч метров квадратных, вне зависимости от наличия или отсутствия вида на жительство.

Приобрести недвижимость в Швейцарии можно и в кредит. Для граждан России существует ипотечный кредит. Процент по кредиту будет завесить от вида недвижимости – жилая или коммерческая. Ставка по кредиту колеблется от трех с половиной до четырех с половиной процентов, срок такого кредита от двух до десяти лет. Банк может кредитовать до шестидесяти процентов стоимости предмета недвижимости, но все решается в индивидуальном порядке.

www.stroypraym.ru

Процедура приобретения недвижимости в Швейцарии иностранцами.

1)  Закон, регулирующий приобретение недвижимости иностранцами.

Согласно швейцарскому Федеральному закону о приобретении полной земельной собственности не резидентами, который именуется  "Lex Furgler-Koller-Friedrich" (Закон Фридриха), продажа собственности иностранцам осуществляется на основании годовых квот, выдаваемых на каждый туристический регион (Кантональная доля).

Данный закон вступил в силу 1 января 1985 года. Целью этого закона является ограничение возможности приобретения квартир и других видов собственности иностранцами в Швейцарии.

В некоторых случаях, данные квоты полностью используются в течение года, и покупателю – иностранцу  приходится ждать следующего года, или дольше (в некоторых случаях, до двух лет), чтобы получить разрешение на покупку.

Данное положение распространяется как на объекты нового строительства, так и/или на собственность, уже находящуюся во владении граждан Швейцарии или иностранцев, проживающих в Швейцарии. Не резиденты, получившие квоту, могут передать ее, и, следовательно, при продаже своей собственности, она может быть передана новому приобретателю в короткий срок (около 3-4 месяцев).

2) Условия покупки. 

Во-первых, необходимо отметить, что ни юридическое лицо, например, общество с ограниченной ответственностью, ни другие виды юридических лиц не могут приобрести недвижимость в Швейцарии для отдыха или временного проживания как фирма.  Покупка осуществляется только от  имени физического лица.

Лица, имеющие разрешение категории С, считаются гражданами Швейцарии в отношении приобретения недвижимости и могут, таким образом, приобрести любую квартиру, шале, здание, землю или виллу в Швейцарии, без ограничений, касающихся иностранцев.

Европейские граждане из стран Евросоюза (или из стран Европейской ассоциации свободной торговли), имеющие разрешение категории В, могут приобретать собственность как и граждане Швейцарии и в дальнейшем проводить с ней дальнейшие сделки. Лица, имеющие разрешение категории В, прибывшие из других стран, также имеют право свободно приобрести имущество только в том случае, если это имущество будет приобретаться для постоянного вида на жительство в Швейцарии. В случае, если они желают приобрести «второй дом», т.е. недвижимость для временного пребывания, они также должны получить разрешение, как и при покупке недвижимости, иностранцами не из стран Евросоюза.

3) Правовые ограничения. 

а) Не граждане Швейцарии (лица, не проживающие в Швейцарии) вправе владеть только одной единицей собственности на каждую семью: под семьей понимается семья, состоящая из мужа, жены и/или несовершеннолетнего ребенка. По достижении совершеннолетнего возраста, сын или дочь владельца вправе приобрести собственность на его/ее имя при условии, что он/она сможет доказать свою финансовую состоятельность.

б) Иностранный покупатель вправе приобрести квартиру в Швейцарии, жилая площадь которой составляет не более 200 кв.м. Так же возможна покупка отдельного шале, в случае если площадь земли не превышает 1000 кв.м. (на сегодняшний день ограничение составляет 1750 кв.м.). В данном случае, жилая площадь шале не должна превышать 200 кв.м. (но к данной площади разрешается добавить гаражи и служебные помещения, например подвалы, котельные и т.д.). В случае если владелец может доказать необходимость  приобретения дома большей площади  (большая семья, регулярный прием большого количества гостей), либо по причине специфичного рельефа поверхности (склон) или конфигурации земли, возможно получить специальное разрешение на такую покупку.

в) Владелец, или его семья, имеют право проживать в квартире, называющимся так называемым «летним» (вторым) домом, каждый год, но не более 6 месяцев в году (90 дней в полугодии) согласно закону о пребывании иностранцев в Швейцарии.

г) Данная собственность не может быть сдана в аренду на период, превышающий 11 месяцев, это законодательно запрещено. 

д) В течение 5 лет собственность не подлежит перепродаже (за исключением непредвиденных случаев, таких как смерть, болезнь и т.д., но в данных случаях собственность должна быть перепродана без прибыли, то есть по той же цене, по которой она приобреталась или за меньшую стоимость). Период, в течение которого квартира или дом не подлежат перепродаже, начинается с того момента, когда регистрируется государством переход права собственности на имя нового владельца в земельном кадастре, а не с момента подписания первоначального договора купли-продажи. С момента перехода собственности в законное владение нового собственника, все расходы и налоги на имущество оплачиваются новым владельцем.

е) В отдельных случаях, если квартира пустует в течение долгого времени, собственность  может быть перепродана по истечению двух лет.

4) Покупка недвижимости для постоянного проживания в Швейцарии.

Лица из стран Европейского Сообщества (ЕС или из стран Европейской ассоциации свободной торговли), имеющие разрешения категории С или В, вправе свободно приобретать любую недвижимость, как и граждане Швейцарии.

Другие иностранцы (лица, не из европейских стран, имеющие разрешение категории В) вправе приобретать собственность, используемую как  основное место проживания без получения разрешения (на свое имя), в случае если ее площадь не превышает 3000 кв.м. В том случае, если площадь превышает 3000 кв.м., разрешается подать ходатайство для получения специального разрешения, если собственность представляет собой одно целое (например, поместье).

Владелец данной собственности должен сам проживать в данном доме и использовать его в качестве основного места проживания.

Получить разрешение категории В для граждан Европы (ЕС или стран Европейской ассоциации свободной торговли) не составляет особой трудности, в случае если гражданин, вне зависимости от его возраста, обладает достаточными финансовыми средствами, при этом не работая. Получить разрешение категории В для граждан не из европейских стран более проблематично: гражданин должен иметь определенное состояние, не работать и быть старше 55 лет.

Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, могут получить разрешение категории В с помощью компании, на которую они работают.

5) Процедура  покупки с помощью швейцарского агентства недвижимости.

1) Процедура покупки летнего дома

Определившись с выбором объекта недвижимости, клиент должен сделать следующее:

а) Заполнить бланк о гражданском статусе.

б) Подписать доверенность, в которой должна находиться следующая информация:

- ФИО и полный адрес покупателя (покупателей)

- местоположение и название шале, номер квартиры и этаж

- номер площадки для стоянки (в случае необходимости)

- цена: цена квартиры

 + цена площадки для стоянки

 + стоимость мебели (в случае необходимости)  = итоговая цена

- график платежей, относительно хода выполнения работ, в случае покупки квартиры в

строящемся доме (% от итоговой цены)

в) Предоставить копии трех первых страниц паспорта каждого покупателя или удостоверения личности, подписанных надлежащим образом. Подпись покупателей на копиях паспортов или удостоверениях личности должны быть заверены нотариусом или адвокатом.

г) Перевести резервационный депозит в размере 15% на счет нотариуса.

 Перечисленные выше документы (а, б, в) обычно заполняются в  офисе швейцарской компании и отсылаются нотариусу.

Как только нотариус получает все документы и депозит (см. пункты а, б, в, г), нотариус  должен сделать следующее:

1. Подписать договор купли-продажи или контракт о продаже условно достроенного жилья.

2. Подать заявление о выдаче разрешения на покупку недвижимости от имени лиц, не проживающих постоянно на территории Швейцарии.

Период оформления разрешения обычно составляет от двух до трех месяцев со дня подачи заявления.

После получения разрешения из кантонального департамента и его утверждения в федеральном органе власти, нотариус составляет окончательный вариант договора купли-продажи, если речь идет о сделке купли и продажи, либо передает документ на подписание в земельный кадастр, если был заключен контракт об условной продаже.

6) Затраты на приобретение. 

Затраты на приобретение недвижимости составляют 5,5% и включают в себя:

- кантональные и общинные налоги на передачу собственности: 3,3%

- затраты на нотариуса: 1,7%

- при оформлении ипотечного кредита, соответствующие расходы в регионе составят 0,5%, данная ставка варьируется в зависимости от суммы, выданной банком (при покупке вторичного жилья, если предыдущий владелец оформлял ипотечный кредит, в этом случае данная ставка принимается новым покупателем без каких-либо затрат с его стороны).

Будущий владелец поручает нотариусу (обычно, оформив на него доверенность) обязанность обеспечить выполнение всех юридических формальностей, в частности регистрацию в земельном кадастре и освобождение от всех предыдущих закладных на данную квартиру.

В некоторых кантонах (например Во) является обязательным страхование зданий и мебели от пожара,  что составляет 0,055% от стоимости застрахованного имущества. Рекомендуется страхование по полной восстановительной стоимости. Что касается квартиры, стоимость страхования включена в комиссионные сборы совместного имущества. Совместное владение является законным правом и состоит из двух неразрывно связанных элементов:  доля всего здания и его неотъемлемых частей (совокупность имущества), а именно: стены/ограждения/штукатурные маяки и пол/кровельное покрытие, металлоконструкции и двор;  исключительное право использовать вашу долю здания. Здание разделено на квоты или лоты, выражаемые в о/оо (тысячные доли). Официальным органом руководства совместного владения является ежегодное генеральное собрание совладельцев.

7) Ежегодные расходы, которые несет владелец недвижимости в Швейцарии при ее эксплуатации и налогообложение.

Ежегодные эксплуатационные расходы составляют 0.9%-1.1% от покупной цены недвижимости. Однако расходы могут быть и выше, если дом старый и требует ремонта. Данные расходы делятся пропорционально тысячным долям каждого здания.

Расходы включают в себя:

- расходы на зарплату уборщику, сторожу/ взносы в фонды социального страхования;

- текущий ремонт здания и материалы;

- водо-, газо-, электро- снабжение и отопление;

- страхование и различные налоги;

- озеленение и ремонт дорог;

- административные взносы и другие расходы;

- распределение средств на ремонт здания.

Управляющий совместным владением осуществляет сбор соответствующих денежных  сумм, чтобы покрыть все расходы, связанные с ремонтом здания. Оплата производится заранее ежеквартально, или раз в полгода.

Налоги оплачиваются: Правительству Швейцарии, Кантону и Коммуне.

Для физических лиц, налогом облагается только собственность, находящаяся в кантоне  и его доход (доход с недвижимости). Другие доходы облагаются налогом по месту постоянного жительства владельца. Однако все имущество должно быть задекларировано в налоговых органах для определения размера налога, если только владелец не принимает единую ставку налога, что в некоторых случаях бывает более выгодным. Фискальная стоимость собственности используется для определения состояния, облагаемого налогом (80% от покупной цены).

Размер арендной платы равняется сумме, которую оплачивал бы владелец за аренду подобной квартиры. Она составляет основу подоходного налога. К перечисленным выше налогам следует добавить следующие: прямой федеральный налог, ежегодный налог на земельную собственность и налог на туристов. Принимая во внимание вышеперечисленное , практика показывает, что общая сумма налогов составляет примерно 1,385% от покупной цены собственности. При этом, как правило, доход при сдаче недвижимости в аренду в высокий сезон позволяет покрыть практически все расходы, с ней связанные (расходы на совместное владение и налоги).

При наследовании имущества размер налога зависит от того, является ли наследник потомком по прямой линии или нет. В Швейцарии, в случае если наследником является потомок по прямой линии, размер налога составляет 5.25% от 80% от фискальной стоимости.

В случае перепродажи, нотариус должен согласно законодательству удержать 5% от продажной цены для оплаты дохода с имущества. Процент налоговой ставки уменьшается, принимая во внимание количество лет, в течение которых вы владели собственностью.

В любом случае, при приобретении недвижимости в Швейцарии и решения всех сопутствующих вопросов, рекомендуется обращаться в специализированные риэлтерские компании, которые не только сопроводят сделку, но и окажут услуги связанные с дальнейшим управлением Вашей собственностью, сдачей ее в аренду, дальнейшей перепродажей при необходимости и т.д. Это позволит Вам сэкономить время на выяснение множества нюансов швейцарского законодательства и в конечном итоге, поможет избежать ошибок, которые неизбежно выльются в дополнительные денежные затраты.

Начальник отдела зарубежной недвижимости компании «Региональный Проект» Дмитрий Иванов.

Компания "Региональный Проект" предлагает Вашему вниманию каталог квартир, домов и земельных участков в Швейцарии, выставленных на продажу на нашем сайте.

При использовании материалов и статей, размещенных на сайте компании "Региональный Проект", ссылка на www.rp47.ru обязательна.

 

 

www.rp47.ru

Ипотека в Швейцарии

В силу экономических обстоятельств  и особого менталитета России, многие наши сограждане, задумываясь о будущем, предпочитают приобретать жилье за границей, планируя со временем туда перебраться, просто выезжать на отдых или заиметь бизнес. Так как стоимость недвижимости в стабильных государствах, представляющих интерес на перспективу, довольно высока, есть смысл озаботиться получением ипотеки. Считается, что наиболее выгодна ипотека в Швейцарии.

Дадут ли ипотечный кредит иностранцу

Ипотека за рубежом имеет свои особенности, но граждане нашей страны успешно пользуются этой возможностью, как с коммерческими, так и с бытовыми целями. Будучи привлекательной и для отдыха и для длительного проживания, Швейцария не спешит легко предоставлять всем желающим возможность приобрести здесь жилье и остаться на постоянно. Однако получение ипотеки для иностранца здесь не встречает препятствий, значительно отличающихся от условий в других странах.

Основная проблема, которая сопровождает оформление ипотеки на  жилье в Швейцарии -  получить право на его приобретение. Разрешение требуется получать любому покупателю - иностранцу, независимо от того, собирается ли он платить ипотечные проценты много лет или имеет всю сумму под рукой.

Нечто подобное представляет собой и получение ипотеки на недвижимость в Швейцарии для отдыха -  сначала нужно получить разрешение от местных сластей на эту покупку, а потом обращаться в банк. Право на покупку дается тем, кто признан официально проживающим не территории страны хотя бы в течение года.  Сюда относятся:

  • те, кто получил здешнее гражданство;
  • учится и работает в Швейцарии;
  • состоит в браке с гражданином либо гражданкой страны;
  • живет здесь по приглашению государства.

 

Купить жилье может иностранец, имеющий личную действующую фирму на территории Швейцарии, либо оформивший таковую ради покупки недвижимости.

Как получить ипотеку в Швейцарии

Ипотека в Швейцарии все еще сохраняет свою привлекательность ввиду очень низкого процента, кредитование начинается от 1,9 %, но это обстоятельство повлекло за собой и некоторое возрастание цен на недвижимость в  стране.  В первую очередь, ипотеку на жилье в Швейцарии разумно будет просить именно в швейцарском банке – низкий процент и надежность принесут в данном случае материальную выгоду и положительную составляющую в глазах продавца.

Здесь практикуется расчет ипотечных выплат в двух вариантах – по фиксированной и по плавающей ставке. Выбор делается обычно в зависимости от рыночной ситуации на момент получения кредита. Не каждый из банков будет готов предоставить такую ссуду – инвестиционные банки таких услуг почти не оказывают, а маленькие банки в кантонах могут просто не иметь наработок, нужных для взаимодействия с иностранным кредитополучателем, поэтому стоит обращаться в крупную, весомую структуру

Но вот банк, предоставляющий кредит иностранцам, найден. Как правило, россиянам здесь готовы предоставить до 60% финансирования. То есть, как минимум остальные 40% все же следует приготовить заранее. Возможно, удастся добиться более удобных условий - этот вопрос будет решаться индивидуально исходя из особенностей и обстоятельств конкретного клиента. Делать попытку менее чем с 20-ю процентами на руках – затея затруднительная, так как даже местных граждан кредитуют от 20%.

Что касается рассмотрения заявки, то банк проявляет интерес к тем же обстоятельствам, что и в аналогичном случае в любой другой стране – состав семьи, доходы, гаранты состоятельности кредитополучателя (капитал, недвижимость, ценные бумаги и т.д.) Плюсом в глазах банка станет наличие положительной кредитной истории. Получается, что к тому, кто получил кредит на машину и уже выплатил более половины, отнесутся благосклоннее, чем к тому, кто эту машину оплатил наличными сбережениями. Кстати, все данные тщательно проверяются, поэтому предоставлять липовые цифры - бессмыссленно.

Выдается ипотека чаще всего на срок от двух до десяти лет, но продлить срок при необходимости вполне реально – опять же достаточно проявить себя добросовестным кредитополучателем и можно надеяться на понимание кредитующей стороны.

swiss-estate.ru


Смотрите также