Процедура приобретения недвижимости в Греции. Кредит на недвижимость в греции


Ипотека в Греции | Ипотека за границей

Я думаю, большинство посетителей нашего сайта в курсе, что мировой экономический кризис 2008-2010 гг. очень больно ударил по Греции - по телевизору в те времена еще постоянно показывали тяжелую ситуацию в этой стране (забастовки, митинги, нежелание ЕЭС дать очередной кредит в Греции и т.д.). Цены на недвижимость в Греции после этого сильно упали и до сих пор они еще сравнительно мало поднялись в цене. Так что сейчас достаточно удобное время для того чтобы инвестировать свои средства в покупку недвижимости в Греции.

Условия ипотечного кредитования в Греции

Взять ипотеку в Греции могут не только жители этой страны, но и нерезиденты. Причем нерезидент не обязательно должен проживать в странах Евросоюза - он может проживать в любой стране мира. Но условия ипотечного кредитования для резидентов и нерезидентов все таки отличаются - для жителей Греции кредиты дают на более выгодных условиях по сравнению с нерезидентами: размер первоначального взноса меньше, процентная ставка ниже, срок кредита больше. Но все равно для иностранцев ипотечные кредиты в Греции выдаются на достаточно выгодных условиях:

Для оформления ипотеки в Греции иностранцем необходимы следующие документы:

  • копия загранпаспорта;
  • справка с постоянного места регистрации;
  • рекомендательное письмо от кредитной организации, где вы уже брали когда-нибудь кредит и имели положительную кредитную историю;
  • справка о ваших доходах за последние 2 года.

Этот пакет документов необходимо перевести на английский или греческий язык и заверить у нотариуса.

При приобретении недвижимости в Греции иностранный покупатель несет следующие дополнительные расходы:

  • агентское вознаграждение – 1,5-3% от рыночной стоимости недвижимости;
  • услуги нотариуса – 1% от суммы сделки;
  • нотариальный сбор – 2% от кадастровой стоимости приобретаемой недвижимости;
  • единовременный налог на покупку недвижимости – 7-9% от ее рыночной стоимости;
  • единовременный реестровый сбор – 1% от кадастровой стоимости недвижимости.

Следует понимать, что между рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта существует достаточна ощутимая разница (в России, например, она просто огромна, в странах Евросоюза эта разница поменьше, но она все равно присутствует). Рыночная стоимость представляет собой реальную цену, за которую покупается/продается объект, а кадастровая стоимость определяется государством по специальной шкале.

Ограничения на покупку недвижимости иностранцами в Греции

При покупке недвижимости в Греции стоит учитывать то обстоятельство, что в Греции не во всех районах страны недвижимость может быть продана иностранцам (хотя резиденты в этих районах могут купить ее достаточно свободно). В большинстве случаев под данное ограничение подпадают стратегически важные  пограничные районы (префектуры Хании, Македонии, Ретимно, Фракии), а также некоторые острова (Скирос, Лесбос, Хиос, Самос, Фира и Додеканиса).

Также иностранцам запрещено строить какие-либо объекты недвижимости в лесной части страны и на территориях, объявленных заповедными зонами. На строительство объектов на побережье также накладываются ограничения: нельзя строить что-либо ближе 35 метров от береговой линии, определяемой властями. К сожалению, уже было немало случаев, когда россияне, не зная об этом запрете, покупали себе участки рядом с морем и начинали строить себе на них дома. Потом приходили инспекторы, вежливо напоминали что здесь им строить нельзя и россиянам приходилось сворачивать строительство и продавать эти земельные участки.

Цены на недвижимость в Греции

Греция относится к одной из немногих стран, где цена на недвижимость очень слабо зависит от района, в котором она расположена, а зависит, в основном, от комфортности объекта и его близости к морю.

Однокомнатную квартиру (хотя в Европе часто вместо термина "квартира" используется термин "апартаменты") площадью 50 квадратных метров в нескольких стах метрах от моря можно купить примерно за 80 тысяч евро. При этом после покупки квартиры вы получите право пользоваться бассейном и парковкой около данного многоэтажного дома.

Самые дешевые варианты квартир в Греции около моря начинаются с отметки в 50 тысяч евро. А за 150 тысяч евро уже можно приобрести роскошные апартаменты площадью 90 квадратных метров с двумя спальнями, гостиной и кухней, расположенные в 50 метрах от моря. Дом площадью 70 квадратных метров в сотне метров от моря обойдется примерно в 100 тысяч евро. Дом площадью 150 квадратных метров будет стоить уже в 2 раза дороже, а вилла такой же площади с бассейном и гаражом будет стоить уже порядка 350-400 тысяч евро.

В Греции можно купить недвижимость не только для личного пользования, но и в коммерческих целях. Конечно готовый отель купить вряд ли получится, но вот приобрести какую-нибудь мини-гостиницу рядом с морем вполне реально - в сезон (который в Греции длится достаточно долго) она будет приносить реальный доход.

Для желающих приобрести элитную недвижимость в Греции также найдется весьма много вариантов - по цене от 1 миллиона евро. Единственное что огорчит подобных покупателей - недавно введенный достаточно внушительный налог на роскошь, которым облагаются все объекты недвижимости, продающиеся за сумму более 400 тысяч евро. 

goodcredits.ru

Процедура приобретения недвижимости в Греции

 

Права и обязанности иностранных покупателей

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Греции?

Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут покупать недвижимость в Греции без ограничений. Оформлять сделку можно на физическое или на юридическое лицо. В собственности может находиться любое число объектов жилой и коммерческой недвижимости.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Единственное исключение, предусмотренное для иностранцев, касается районов, которые считаются по греческим законам приграничными территориями, несмотря на то, что очень многие из них находятся довольно далеко от государственных границ Греции. Для покупки недвижимости в этих местах иностранцу требуется получить разрешение от властей страны. На сегодняшний день к ним относятся некоторые приграничные с Турции греческие острова (например, Родос и Кос).

Справка: В 2011 году в целях упрощения процедуры выдачи разрешений на приобретение недвижимости в приграничных зонах нерезидентам Евросоюза префектуры города Салоники и региона Халкидики перестали рассматриваться как пограничные территории. На прилегающих к территории Турции островах Греции также упрощена процедура продажи недвижимости. Разрешения на проведение сделок выдаются муниципалитетами, а не самим министром национальной обороны, как это было ранее.

Процедура происходит следующим образом. Нотариус подает заявление в муниципалитет, и в течение 10 дней обычно получает разрешение. Из документов покупателю нужны свидетельство о рождении, справка об отсутствии судимости, справка о доходах, а также копия загранпаспорта. Все документы следует перевести на греческий язык и заверить апостилем. В ожидании получения разрешения покупатель может покинуть страну. Личное присутствие при этом не требуется.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Греции?

Покупка недвижимости в Греции предоставляет визовые льготы. А именно – право на годовую шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии с момента первого въезда. Максимальный срок действия такой визы составляет три года.

Покупатели недвижимости стоимостью от €250 000 могут претендовать на пятилетний ВНЖ по программе «Золотая виза». Покупатели выступают в качестве инвесторов.

Справка: Помимо этого, ВНЖ можно получить при покупке недвижимости до €250 000 как финансово-независимое лицо, предоставив официальный доход в стране проживания не менее €2000 в месяц. В данном случае ВНЖ выдается на два года с правом продления на три года при повторном подтверждении финансовой независимости.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Греции?

Любой собственник в Греции, независимо от его гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ. Читайте подробнее о содержании недвижимости в Греции.

Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это потребуется во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.

Поиск недвижимости в Греции

Информацию об объектах, выставленных на продажу, можно получить из интернета, специализированных печатных изданий или тематических выставок.

При желании сделкой можно заниматься самостоятельно, не прибегая к услугам агентств недвижимости. Но если вы обратитесь в компанию, то избавите себя от необходимости разбираться в юридических документах на незнакомом языке. Вы можете обратиться в греческое агентство недвижимости, представительство компании в России или же самостоятельную российскую фирму, которая продает недвижимость в Греции через своих партнеров в этой стране.

Большая база объектов недвижимости в Греции собрана на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.

Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Греции. Обратите внимание на подборку самых важных материалов по Греции.

Как искать риэлтора в Греции?

В Греции – участие риэлтора в сделке не обязательно (в отличие от нотариуса, без которого продажа не может быть зарегистрирована). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.

Россияне в Греции – одни из основных участников программы «Золотая виза». Поэтому многие греческие компании держат в штате сотрудников, говорящих по-русски. У некоторых девелоперов и агентств есть офисы в Москве и Санкт-Петербурге.

Смотрите список риэлторов и застройщиков в Греции.

Задачи риэлтора:

  • Осуществляет подбор объектов недвижимости и показ объектов
  • Согласует цену и специальные условия с продавцом (например, в случае рассрочки)

Обратите внимание: риэлторская деятельность в Греции лицензируется. Поэтому у выбранного вами специалиста вы можете проверить наличие соответствующего документа.

 

 

Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью

Этап 1. Резервация и проверка объекта

Оформляем ИНН

Необходимым шагом является получение АФМ – местного ИНН. Получение индивидуального налогового номера требуется для проведения всех расчетов по сделке. ИНН оформляется в местном налоговом органе. Как правило, этим занимается адвокат.

Обратите внимание! После того как объект выбран, в оформление сделки вступают два специалиста – адвокат и нотариус. Как правило, агентства уже имеют сложившиеся деловые отношения с конкретными специалистами и рекомендуют обращаться к ним.

Ранее участие адвоката по закону было обязательным, сейчас – по желанию покупателя. Однако эксперты  настоятельно рекомендуют воспользоваться его услугами: он будет представлять интересы покупателя и оказывать юридическое сопровождение сделки.

Нотариус будет заверять законность сделки. По греческому законодательству, приобретение любой собственности без участия нотариуса запрещено, такая сделка является недействительной.

 

Вносим задаток

После выбора объекта в Греции, как и при покупке недвижимости во многих других странах, его необходимо зарезервировать. Для этого покупатель вносит задаток в размере €5-10 тыс. – в зависимости от стоимости объекта. Оставшуюся сумму покупатель перечисляет в момент подписания, или в течение 7 дней после заключения договора купли-продажи.

Задаток можно вносить как наличными, так и через банк. При наличной форме оплаты продавец предъявляет покупателю расписку в получении средств, при безналичной у покупателя остаются банковские документы, подтверждающие перевод. Для продавца он служит гарантией серьезности намерений покупателя, а покупатель может быть уверен, что объект уже не будет продан никому другому.

В случае срыва сделки по вине покупателя он теряет задаток, если это произошло по вине продавца – задаток возвращается в двойном размере. Для отказа от сделки без потери задатка покупателю, как правило, предоставляется семь дней.

 

Проверяем объект недвижимости

После внесения задатка адвокат покупателя осуществляет юридическую проверку на наличие обременений и задолженностей в Ипотечном реестре (Ипотекофилакио – υποθεκοφιλακιο). Для этого адвокат запрашивает у продавца копию документа о праве собственности на недвижимость. Собственник объекта обязан предоставить этот документ. Проверка в Ипотечном реестре занимает от пяти-семи дней и необходима, чтобы выяснить:

  • действительно ли владелец обладает абсолютным правом собственности на недвижимость;
  • не находится ли объект под залогом;
  • все ли необходимые налоги на владение недвижимостью оплачены продавцом;
  • не является ли объект предметом судебной тяжбы.

Этап 2. Заключение договора купли-продажи

После того как разрешение из Министерства национальной обороны получено (если оно необходимо), можно приступать к заключению договора купли-продажи.

Договор купли-продажи обязательно заключают в присутствии нотариуса и адвоката. Документ составляется на греческом языке. По желанию клиента он может быть переведен на русский язык и заверен переводчиком. На подписании договора купли-продажи может присутствовать переводчик, что отражается в этом документе. Одновременно (или в течение 7 дней) покупатель вносит оставшуюся стоимость недвижимости и получает ключи от объекта.

После подписания договора покупателем и продавцом адвокат занимается его государственной регистрацией. Контракт, заверенный нотариусом, является главным документом, подтверждающим право собственности на объект или земельный участок.

В договоре подробно описывается продаваемый объект, его стоимость и порядок оплаты (в случае рассрочки). Гарантом выполнения договора выступает нотариус, поскольку он является в Греции государственным органом.

Этап 3. Оплата сделки

Покупатель перечисляет средства со своего банковского счета на счет продавца сразу или в течение 7 дней после подписания договора купли-продажи.

Налог на переход права собственности при этом оплачивается до подписания договора. Как правило, за 1-2 дня до подписания сделки покупатель вносит необходимую сумму. Подтверждение уплаты налога необходимо представить нотариусу.

Все остальные выплаты происходят во время подписания договора купли-продажи.

Этап 4. Регистрация нового собственника

Для оформления перехода права собственности адвокат регистрирует договор в Ипотечном реестре, где получает специальное свидетельство о праве собственности нового владельца.

В момент подачи договора купли-продажи на регистрацию палата выдает соответствующее свидетельство. Право собственности нового владельца сразу вступает в силу. Сам сертификат выдается в течение максимум одного месяца, в зависимости от загруженности палаты.

Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?

В случае, когда у покупателя нет возможности совершать покупку лично, он может приобрести недвижимость удаленно, не приезжая в Грецию. Для этого потребуется оформить доверенность на своего представителя или сразу на адвоката, сопровождающего сделку.

Доверенность можно составить в нотариате в Греции или у нотариуса в России, не обязательно в греческом консульстве. Если документ составляется в России, необходимо его заверить апостилем. Перевод можно сделать в России или же доверить это адвокатам уже в Греции.

 

 

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Греции

Гонорар адвоката составляет приблизительно 1,5% от стоимости объекта. Дополнительные услуги (например, юридический анализ сделки при нестандартных ситуациях) согласуются и оплачиваются отдельно. В данную сумму уже входят подготовка всех документов, переводы.

Нотариальные расходы составляют обычно 1,5% от контрактной стоимости недвижимости.

Комиссия агентства по недвижимости составляет до 2% от суммы сделки, в редких случаях компании не взимают комиссию, если объект приобретается напрямую от застройщика.

При покупке греческой недвижимости придется уплатить налог на переход прав собственности. На начало 2017 года установлены две ставки налога:

  • 3,09% (до 1 января 2014 года было 10%) для недвижимости от застройщиков, разрешение на строительство которой было выдано до 1 января 2006, а также на все объекты от частных владельцев (независимо от даты выдачи разрешения на строительство).
  • 24%, для недвижимости от застройщиков, если разрешение на строительство получено позднее даты, указанной в предыдущем пункте

Государственные сборы при регистрации составляют 0,6% от суммы, прописанной в договоре, или от кадастровой, если она выше суммы, прописанной в договоре.

Пример расчета дополнительных расходов на покупку недвижимости в Греции:

Коттедж на Кассандре, п-ов Халкидики, площадь 170 кв.м. Продавец – частное лицо.

Если рыночная стоимость – €250 000, а налог на переход прав собственности 3,09% (от частного лица), тогда расходы составляют:

  • Гонорар адвоката: €250 000х1,5% = €3750  (плюс НДС 24%, который начисляется сверх данной суммы) = €4650
  • Нотариальные расходы: €250 000х1,5% = €3750  (плюс НДС 24%)= €4650
  • Налог на переход права собственности: €250 000х3,09%= €7725
  • Регистрация в Реестре недвижимости: €250 000х0,6% = €1500
  • Оплата услуг посредника: €250 000х2%= €5 000  (плюс НДС 24%)= €6200

Общая сумма расходов €24 725 (данную сумму нельзя рассматривать как процент от стоимости недвижимости).

Все дополнительные расходы рассчитываются от рыночной стоимости объекта недвижимости, прописанной в договоре.

В редких случаях, если кадастровая стоимость выше рыночной стоимости, прописанной в договоре, все дополнительные выплаты рассчитываются от кадастровой стоимости, кроме услуг посредника (риэлтора), данные услуги оплачиваются всегда от рыночной стоимости объекта.

Резюме: это надо запомнить

  • Граждане России, Украины, Казахстана и других стран бывшего СССР могут покупать недвижимость в Греции без ограничений. Но для покупки недвижимости на приграничных с территорией Турции островах иностранцу требуется получить разрешение от властей страны.
  • Покупатели недвижимости стоимостью от €250 000 могут претендовать на пятилетний ВНЖ по программе «Золотая виза».
  • Ключевой участник сделки, который гарантирует ее безопасность, – нотариус. Без него недвижимость собственника сменить не может.
  • Процедура покупки занимает приблизительно один-два месяца, в зависимости от того, требуется ли разрешение на покупку недвижимости от властей.

 

За помощь в создании материала благодарим заместителя генерального директора Grekodom Development в Греции Демьяна Шахбазидиса.

 

Текст: Ольга Петегирич Фото: Unsplash.com  

Prian.Ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

prian.ru

Ипотечные кредиты для иностранцев в Греции

Дом в Греции многим россиянам представляется недостижимой мечтой. Эта страна с её древней культурой, мягким средиземноморским климатом и прекрасной природой притягивает жителей России, уставших от морозов и туманов, смога мегаполисов и бесконечной суеты человеческих муравейников.

Правительство Греции максимально заинтересовано в развитии экономики. Власти делают все, чтобы привлечь в страну как можно большее количество туристов и инвесторов, и в связи с этим склонны поощрять иностранцев к приобретению местной недвижимости. Одним из важных последствий подобной заинтересованности является возможность для граждан других государств получить ипотечный кредит на покупку недвижимости на территории страны.

Особенности кредитования иностранцев

Необходимо отметить, что условия кредитования иностранцев более жёсткие, чем ипотечные программы для местных жителей. Сюда входит и более высокий размер первоначального взноса, и повышенные, по сравнению с местными, проценты по займу и более короткий срок возврата средств. Однако, несмотря на все эти ужесточения, ипотечные программы Греции значительно выгоднее аналогичных российских.

Проще всего понять условия кредитования и соответствующие различия с помощью таблицы:

Условия выдачи кредита Для резидентов Для нерезидентов
Проценты по ипотечному кредиту 4,65-5,5% 6-8%
Сроки возврата До 30 лет До 15 лет
Размер минимального первоначального взноса 20% стоимости недвижимости 40% стоимости недвижимости
Наличие страховки обязательна обязательна

Заём предоставляется как на покупку готового здания или квартиры, так и на приобретение строящегося объекта или земельного участка.

Необходимые документы

Для того чтобы получить ипотеку, нужно предоставить банку определённые документы: удостоверение личности, чаще всего это паспорт, справку, подтверждающую ваше место постоянного проживания, информацию о доходах за последние два года, и, в идеале, рекомендательное письмо любой организации в Европе, где вы уже брали и выплатили кредит. Некоторые банки дополняют этот перечень собственными требованиями, например, справкой о наличии у вас работы, или подтверждением о том, что вы не имеете других кредитов. Все документы должны иметь заверенный перевод на греческий язык. Ряд европейских банков, работающих в Греции, принимает также и документы на английском.

Расходы на оформление

Оформление ипотеки предусматривает ряд предварительных расходов. Вам потребуется оплатить услуги юриста и инженера, которые проведут необходимую проверку, заплатить 350 евро за оформление заявки и самого займа, внести деньги за регистрацию залога, обычно это составляет 0,8% от суммы ипотеки. Обратите внимание, сумма ипотеки больше чем заём, который вы запрашиваете, поскольку в неё входят ещё и проценты. Кроме того, купленную в ипотеку виллу или дом в обязательном порядке придётся застраховать.

Мы предлагаем вам помощь в выборе подходящего банковского учреждения и ипотечной программы. Наши эксперты расскажут, как правильно оформить необходимые документы, порекомендуют надёжных переводчиков. Мы можем вести процесс оформления займа на основании вашей доверенности, и в этом случае вам потребуется приехать в Грецию только раз, чтобы оставить в банке образец подписи.

Опыт работы наших специалистов гарантирует вам максимально выгодные условия кредитования, которые будут соответствовать вашим возможностям и желаниям. Напишите или позвоните нам, чтобы стать на шаг ближе к собственной вилле на берегу тёплого моря.

www.villaingr.ru


Смотрите также