Как получить ипотеку на недвижимость в Черногории. Кредит на недвижимость в черногории


Как получить ипотеку на недвижимость в Черногории

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ипотеку на недвижимость в Черногории теперь получить хоть и сложно, но можно. Ещё пару лет назад черногорские банки не кредитовали нерезидентов страны. Тогда единственным вариантом было открытие юридического лица на территории Черногории и получение кредита на инвестиционные цели. Либо, если покупалось жильё в новостройке на стадии строительства, можно было воспользоваться рассрочкой от застройщика. Сейчас ипотечные кредиты стали доступны, но ещё не получили такого распространения как, например, в Испании, поэтому рассмотрим все варианты получения недостающей суммы на покупку недвижимости в Черногории.

Условия получения ипотеки в Черногории на физическое лицо

Нерезиденты могут рассчитывать на половину стоимости объекта недвижимости на срок до 10 лет под 8-9,5% годовых. Выдаваемая сумма должна быть до 900 тыс. евро, большие суммы долго и сложно утверждаются кредитным комитетом банка. Срок, на который могут выдать ипотечный кредит, зависит от возраста заёмщика, а в предпенсионном возрасте на ипотечный кредит можно смело не рассчитывать.

Оценивая платёжеспособность, банк будет смотреть чтобы размер ежемесячного платежа не превышал половины дохода заёмщика. При этом собственники бизнеса и индивидуальные предприниматели чаще всего получают отказ, находясь по мнению банка в очень уязвимом финансовом положении.

Для заключения ипотечного договора понадобятся услуги судебного переводчика, который создаст русскоязычную заверенную копию договора с банком. Необходимо будет застраховать недвижимость и жизнь заёмщика, часто это можно сделать с помощью банка, выдающего заём.

Приобретаемый объект недвижимости сразу становится собственностью покупателя и является обеспечением по кредиту вплоть до его погашения. Досрочное погашение кредита возможно, проценты при этом пересчитываются. Однако у ряда банков существуют штрафы, размер и наличие которых необходимо уточнять до заключения договора.

Традиционно узким местом кредитного договора, значение которого становится понятно только позже, является возможность банка в одностороннем порядке изменять процентную ставку, срок возврата и другие условия. Практика показывает, что при должной настойчивости и внимании к этим моментам типовой договор может быть банком изменён так, чтобы исправно выполняющий свой обязательства заёмщик был защищён от неприятных сюрпризов.

Для получения ипотеки необходимы следующие документы

  • Загранпаспорт
  • Документы, подтверждающие доход заёмщика на территории РФ – справка НДФЛ-2 о зарплате, справки о дивидендах и других стабильных доходах
  • Справки из банков о вкладах и движениях по счёту
  • Свидетельства о другой недвижимости в собственности
  • Военный билет, диплом об образовании и другие документы, список которых свой у каждого банка

Внимательное и добросовестное отношение к предоставляемым документам поможет ипотеку получить. Стоит знать, что существуют условия, из-за которых в кредите может быть отказано:

  • Несовпадения в документах, которые часто трактуются как предоставление ложных сведений
  • Неофициальный доход на территории России. Подозрение вызовет справка, указывающая размер дохода, не соответствующего размеру уплаченных с зарплаты налогов, обороту компании и средней зарплате для указанной должности
  • Подозрительный работодатель – фиктивный директор, фиктивный адрес, задолженности по налогам, подозрительные на связи с мафией учредители
  • Плохая кредитная история в России и отказы других банков в кредите, зафиксированные в кредитной истории
  • Наличие судимостей, правонарушений, задолженностей по налогам, штрафам, коммунальным услугам
  • Наличие других непогашенных кредитов, особенно сокрытых заёмщиком от банка.
  • При заключении ипотечного договора собственные средства заёмщика вносятся на счёт кредитующего банка наличными или банковским переводом, после чего банк перечисляет всю сумму продавцу.

Кредит под застройку для юридического лицаНаиболее распространённой формой юридического лица в Черногории является ДОО – аналог российского ООО. Его легко зарегистрировать, минимальный уставный капитал - 1 евро. Регистрация фирмы позволяет приобретать земельные участки, получать кредит под строительство, а также даёт учредителю право на временную регистрацию в стране.

Регистрация ДОО стоит около 400 евро, бухгалтерский учёт – от 800 евро в год. Предприятие обязано уплачивать 9% налог на прибыль и 17% НДС.

Ставка по кредиту для юрлица составляет 6-9% годовых. 

Как получить ипотеку на юридическое лицо в Черногории

  • Зарегистрировать юридическое лицо с единственным учредителем
  • Приобрести земельный участок, на котором допускается строительство
  • Согласовать проект строительства в соответствии с Детальным Урбанистическим Планом муниципалитета
  • Составить детальную смету по всем этапам строительства
  • Получить разрешение на строительство
  • Обратиться в банк, предоставив все документы и согласовав график погашения тела кредита и процентов.

Получение рассрочки платежа от застройщикаОриентируясь на новостройки, можно рассчитывать на небанковский кредит в форме рассрочки от застройщика. Многие застройщики предоставляют такую возможность иностранцам при внесении от 20% стоимости жилья. Остальная сумма разбивается по этапам строительства и, что важно, привязывается не к календарным датам, а к сдаче этих этапов. Размер первоначального взноса зависит от этапа строительства, на котором находится объект – чем он ближе к завершению, тем большую сумму необходимо внести сразу.

Последний взнос оплачивается после подписания акта приёма-передачи, подтверждающего, что застройщик выполнил свои обязательства полностью и устранил все недоделки и недостатки, выявленные покупателем при осмотре.

Помимо перечисленных способов существует возможность получить кредит в российском банке на недвижимость в Черногории, такие предложения стали появляться в связи с большим спросом. Конечно, ставки отечественных кредитных учреждений не отличаются европейской гуманностью, зато процесс согласования без языковых барьеров и национальных тонкостей имеет свои преимущества.

Пусть общение с финансовым миром и повелителями ссуд и займов будет успешным и заветный дом, квартира или небольшой отель на побережье Адриатического моря у Чёрных гор обретёт новых хозяев!

 

Адрес статьи: http://www.realcatalog.ru/montenegro/articles/post_8548143809184245148/

subscribe.ru

Покупка недвижимости в Черногории

Россияне с удовольствием покупают недвижимость в Черногории. Здесь недорогие квартиры и дома, шикарный климат и славянский менталитет. Иностранцы могут покупать недвижимость в Черногории без ограничений. Разберемся как.

При этом нужно знать о печальном опыте многих покупателей недвижимости в Черногории- жулики здесь еще те. Поэтому ни при каких обстоятельствах не вытаскивайте кошелек, если вы на 100% не уверенны в сделке, не проверили все, что только можно, не заручились поддержкой крупного риэлторского агентства, дорожащего своей репутацией.

Покупка недвижимости в Черногории- едем в страну

Чтобы доехать до Черногории, нужна шенгенская виза. На машине можно ехать по любому маршруту, но принимая во внимание многочисленные нарекания автотуристов, лучше объехать революционную Украину. Вся поездка займет три- четыре дня.

Для того, чтобы добраться на поезде, нужно купить билет из Москвы до Бара. Билет на этот поезд в один конец стоит 150 евро, в пути- почти трое суток. Можно доехать и до Белграда, а уже здесь пересесть в поезд до Бара или Подгорицы.

На автобусе можно доехать через Белоруссию за два дня. Регулярные рейсы идут так же и из Сербии, Хорватии, Герцогвины и Боснии.

На самолете можно долететь до города Тиват и в Подгорицу. Из Москвы идут рейсы S7 и "Московия". Так же есть рейсы и Черногорской компании Montenegro Airline. Время полета – три часа. Цена билета от €300 и Москвы и от  €400 из Санкт Петербурга в оба конца.

Открытие счета для покупки недвижимости     

В абсолютном большинстве случаев расчеты при покупке недвижимости производятся через банк. Деньги за покупаемую недвижимость можно переводить и с российского и с черногорского банка. 

Для того, чтобы открыть счет в банке Черногории нужен только действующий заграничный паспорт, вся процедура займет около 10 минут. За перевод денег из российского банка в черногорский с вас возьмут около €100 (от 0,2 до 0,3%, но не больше € 200).

В некоторых случаях могут потребоваться документы о происхождении денег, если речь пойдет о сумме, свыше  € 15 000. Но обычно перевод из России в Черногорию со своего счета на свой счет вопросов не вызывают. Не будут вопросы и при оплате денег напрямую продавцу. 

Предварительный договор покупки недвижимости в Черногории

После выбора дома или квартиры, необходимо подписать предварительный договор (predugovor). В этом договоре фиксируются обязанности продавца и покупателя и описывается покупаемая недвижимость, условия оплаты и цена.

В момент подписания предварительного договора уплачивается резервационный взнос (или "капара"- залог). Обычно это 10% от цены квартиры или дома. По езакону, если после подписания предварительного договора покупатель отказывается от сделки, то резервационный взнос остается у продавца, если отказывается продавец, то он возвращает резервационный взнос в двойном размере.

Чтобы оформить недвижимость в Черногории, необходимо: россиянину- действующий загранпаспорт, а продавцу- свидетельство о праве собственности (лист непокретности).

В свидетельстве о праве собственности содержится:

  • Описание имущества- (метраж, информация о владельце, полное описание участка, кадастровый номер)
  • Существующие обременения (если они имеются)

Подписание договора купли- продажи недвижимости 

Подписания договоров- и предварительного и окончательного (glavni ugovor) должно происходить на территории Черногории. При этом должны присутствовать обе стороны (или представители сторон по доверенности).

Подписи сторон заверяются печатью судебного органа республики Черногория. После того, как продавец подтвердит свое право собственности, определяется стоимость продаваемой  недвижимости. 

Стоимость продаваемой недвижимости определяется в налоговой инспекции (или "порезска управа") муниципалитета. Она соответствует рыночной цене. ценам на рынке. В момент перехода прав на недвижимость покупатель платит налог на оборот недвижимости, составляющий 3% от цены квартиры или дома.

После внесения покупателем остатка суммы по договору, он подает документы в кадастровый орган на изменение информации о собственнике купленной недвижимости. После этого регистрации документов покупатель получает все права на купленную недвижимость. Налог на оборот платится до внесения изменений в кадастр. 

Расходы на подписание договора купли- продажи недвижимости

Размер налога на оборот недвижимости-  3% от цены недвижимости. Для того, чтобы оплатить налог, налоговая инспекция направляет покупателю квитанцию (после регистрации договора в суде). Нужно оплатить ее в течение двух недель  после получения. Предусмотрена и пеня- (0,03% за каждый день просрочки)

Стоимость услуг адвоката- от €100 до €500 за сделку

Регистрационный сбор- 0,5% цены имущества по договору.

Услуги риэлтора- 3-5%. Их платит продавец при продаже новостроек и оде стороны, при продаже вторички.

Регистрация сделки покупки недвижимости в Черногории

После расчета с продавцом за квартиру и получения от него расписки в получении денег, продавец своей подписью заверяет заявление о внесении всех данных о новом владельце недвижимости в кадастровый регистр. Все изменения о владельце после соответствующих проверок вносятся в государственный реестр в течение 30 дней. 

По истечении этого срока можно получать документы о владению недвижимостью- Лист непокретности.

Покупка недвижимости в Черногории по ипотеке

Прямой ипотечный кредит после кризиса 2008 года иностранцам стало получить практически не возможно. Однако ушлые ипотечные банки и застройщики нашли выход. Иностранцы сейчас могут получить беспроцентную рассрочку платежа.

Можно так же и оплачивать купленную недвижимость по определенному графику. Квартирой в период платежей можно пользоваться, но получить на нее все права можно только после полной оплаты и окончательного оформления.

Российские банки так же не кредитуют покупку недвижимости за границей. Единственное, что можно получить в российских банках- кредит под залог имеющейся недвижимости.

Покупка квартиры в новостройке в Черногории

В последнее время в Черногории стало пользоваться большой популярности покупка квартир в новостройках. 

Договора покупки строящегося жилья:

  1. Предварительный договор купли-продажи
  2. Договор инвестирования
  3. Договор участия в долевом строительстве.

В договорах покупки недвижимости прописывается:

  • Площадь квартиры или дома
  • Границы приобретаемой недвижимости
  • Отделочные материалы дома
  • Сроки оплаты и штрафы за задержку платежей
После приема новостройки госкомиссией покупатель новостройки подписывает акт приемки жилья. После этого, проходит процедура оформления недвижимости в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации.

Покупатель новостройки освобождается от уплаты налога на оборот недвижимости.

Платежи владельцев недвижимости в Черногории:

  • Налог на недвижимость в Черногории- 0, 25% от цены (примерно 200 евро в год за квартиру площадью 80 метров) 
  • Вывоз мусора 8-12 евро / мес.
  • Абонентская плата за телефон -. 5 евро / мес.

Чтобы получить вид на жительство в стране, придется зарегистрировать фирму, а после пяти лет проживания, можно подавать документы на гражданство.

www.msknov.ru

Как получить ипотеку на недвижимость в Черногории

Ипотеку на недвижимость в Черногории теперь получить хоть и сложно, но можно. Еще пару лет назад черногорские банки не кредитовали нерезидентов страны. Тогда единственным вариантом было открытие юридического лица на территории Черногории и получение кредита на инвестиционные цели. Либо, если покупалось жилье в новостройке на стадии строительства, можно было воспользоваться рассрочкой от застройщика. Сейчас ипотечные кредиты стали доступны, но еще не получили такого распространения как, например, в Испании, поэтому рассмотрим все варианты получения недостающей суммы на покупку недвижимости в Черногории.

Условия получения ипотеки в Черногории на физическое лицо

Нерезиденты могут рассчитывать на половину стоимости объекта недвижимости на срок до 10 лет под 8-9,5% годовых. Выдаваемая сумма должна быть до 900 тыс. евро, большие суммы долго и сложно утверждаются кредитным комитетом банка. Срок, на который могут выдать ипотечный кредит, зависит от возраста заемщика, а в предпенсионном возрасте на ипотечный кредит можно смело не рассчитывать.

Оценивая платежеспособность, банк будет смотреть чтобы размер ежемесячного платежа не превышал половины дохода заемщика. При этом собственники бизнеса и индивидуальные предприниматели чаще всего получают отказ, находясь по мнению банка в очень уязвимом финансовом положении.

Для заключения ипотечного договора понадобятся услуги судебного переводчика, который создаст русскоязычную заверенную копию договора с банком. Необходимо будет застраховать недвижимость и жизнь заемщика, часто это можно сделать с помощью банка, выдающего заем.

Приобретаемый объект недвижимости сразу становится собственностью покупателя и является обеспечением по кредиту вплоть до его погашения. Досрочное погашение кредита возможно, проценты при этом пересчитываются. Однако у ряда банков существуют штрафы, размер и наличие которых необходимо уточнять до заключения договора.

Традиционно узким местом кредитного договора, значение которого становится понятно только позже, является возможность банка в одностороннем порядке изменять процентную ставку, срок возврата и другие условия. Практика показывает, что при должной настойчивости и внимании к этим моментам типовой договор может быть банком изменен так, чтобы исправно выполняющий свой обязательства заемщик был защищен от неприятных сюрпризов.

Для получения ипотеки необходимы следующие документы

  • Загранпаспорт
  • Документы, подтверждающие доход заемщика на территории РФ – справка НДФЛ-2 о зарплате, справки о дивидендах и других стабильных доходах
  • Справки из банков о вкладах и движениях по счету
  • Свидетельства о другой недвижимости в собственности
  • Военный билет, диплом об образовании и другие документы, список которых свой у каждого банка

Внимательное и добросовестное отношение к предоставляемым документам поможет ипотеку получить. Стоит знать, что существуют условия, из-за которых в кредите может быть отказано:

  • Несовпадения в документах, которые часто трактуются как предоставление ложных сведений
  • Неофициальный доход на территории России. Подозрение вызовет справка, указывающая размер дохода, не соответствующего размеру уплаченных с зарплаты налогов, обороту компании и средней зарплате для указанной должности
  • Подозрительный работодатель – фиктивный директор, фиктивный адрес, задолженности по налогам, подозрительные на связи с мафией учредители
  • Плохая кредитная история в России и отказы других банков в кредите, зафиксированные в кредитной истории
  • Наличие судимостей, правонарушений, задолженностей по налогам, штрафам, коммунальным услугам
  • Наличие других непогашенных кредитов, особенно сокрытых заемщиком от банка.
  • При заключении ипотечного договора собственные средства заемщика вносятся на счет кредитующего банка наличными или банковским переводом, после чего банк перечисляет всю сумму продавцу. 

Кредит под застройку для юридического лицаНаиболее распространенной формой юридического лица в Черногории является ДОО – аналог российского ООО. Его легко зарегистрировать, минимальный уставный капитал - 1 евро. Регистрация фирмы позволяет приобретать земельные участки, получать кредит под строительство, а также дает учредителю право на временную регистрацию в стране.

Регистрация ДОО стоит около 400 евро, бухгалтерский учет – от 800 евро в год. Предприятие обязано уплачивать 9% налог на прибыль и 17% НДС.

Ставка по кредиту для юрлица составляет 6-9% годовых. Подробнее

kvartira.mirtesen.ru

Процедура приобретения недвижимости в Черногории

Согласно закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), иностранцы не могут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее одного километра от государственной границы, объектов на островах, а также объектов стратегического значения.

Иностранное физическое лицо может являться собственником земли, если площадь участка не превышает 5000 кв.м, и при этом приобретается постройка, расположенная на этом участке. Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в ДУП (детальный урбанизационный план).

С чего начать процедуру покупки

Недвижимость в Черногории сейчас предлагают многие риэлторы, которые самостоятельно ведут строительство или работают со своими черногорскими коллегами. Поэтому присмотреть жилье в этой стране можно, не пересекая границы родины. Для этого можно обратиться к интернет-каталогам зарубежной недвижимости или посетить офис риэлтора и выбрать подходящий вариант.

Уже на этой стадии можно подписать предварительный договор и внести задаток в размере 10% от стоимости объекта. Однако при этом следует учитывать риски, и покупателю все же рекомендуется приехать для личного просмотра объекта. Процедура заключения предварительного договора подробно рассмотрена ниже.

Возможность удаленного приобретения

В Черногории можно приобрести недвижимость удаленно, через доверенного представителя. Нотариальную доверенность на предоставление ему этих полномочий можно оформить в России, переслать по почте и затем перевести на сербский язык в Черногории. Это можно сделать у лицензированного переводчика – стоимость услуги составит около €15-20 за страницу формата А4.

Как добраться

В Черногорию из России ведет множество путей. В эту балканскую страну можно отправиться на автомобиле, автобусе, поезде или самолете.

Автомобиль

Путешествовать на автомобиле можно при наличии шенгенской визы. Чтобы добраться до Черногории, можно пересечь границы:

  1. Беларуси, Польши, Словакии, Австрии, Венгрии, Сербии
  2. Беларуси, Польши, Германии,  Австрии, Венгрии, Хорватии
  3. Беларуси, Польши, Словакии или Германии,  Австрии, Италии – оттуда на пароме в Черногорию
  4. Из Санкт-Петербурга на пароме можно добраться до немецкого Ростока и оттуда двигаться в южном направлении. Такое путешествие может занять три-четыре дня с остановками.

Железная дорога

С июня 2009 года ходит прямой поезд Москва – Бар. Билет туда-обратно стоит €300. Время в пути составит от 54 до 60 часов. Также из Москвы можно доехать до Белграда, а там пересесть на поезд до Подгорицы или Бара. Время в пути – два с половиной дня с пересадкой. Для такого путешествия вам потребуется шенгенская виза.

Автобус

Для проезда на автобусе также нужна шенгенская виза. В летний период в Черногорию следуют автобусы из Беларуси и Украины. Отсюда доехать до Черногории можно за два дня. Регулярные автобусные рейсы направляются и из соседних стран – Сербии, Хорватии, Боснии и Герцеговины.

Авиаперелет

Прямые регулярные рейсы в город Тиват, расположенный на побережье, и в столицу страны Подгорицу осуществляют из Москвы авиакомпании Аэрофлот, Montenegro Airline и S7. Черногорская компания Montenegro Airline совершает рейсы как в Москву, так и в Санкт- Петербург.

Помимо этого летом в страну открыто множество чартеров, билеты на которые находятся в прямой продаже. Время полета – три часа. Стоимость чартера из Москвы в оба конца составляет около €300, из Санкт-Петербурга дороже, примерно на €100.

Открытие банковского счета

Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Переводить деньги вы можете как со счета в вашей родной стране, так и со счета в черногорском банке. Его открытие займет десять минут, потребуется только загранпаспорт.

Перевод денег из России в Черногорию обойдется в сумму чуть больше €100. При перечислении средств необходимо письмо от налоговой инспекции о том, что они уведомлены об открытии счета за рубежом. Перевод денег из России обойдется в сумму от 0,3% до 2%, но не более €200.

Обычно перевод со своего счета в России на свой же счет в Черногории вопросов не вызывает. Также вопросов не возникает в случае оплаты напрямую продавцу. В этих случаях документов о происхождении средств не требуют.

Предварительный договор

Как только объект выбран, покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос («капара» – залог) в размере 10% от стоимости недвижимости.

В случае, если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается.

Если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос, но не более чем в двойном размере (если это оговорено в предварительном договоре). Поэтому пункт о внесении задатка должен быть внесен в договор, или с продавца необходимо взять соответствующую расписку.

Для проведения сделки с недвижимостью и получения права собственности в Черногории от покупателя необходим заграничный паспорт, а от продавца – Лист непокретности (свидетельство о праве собственности). Этот документ описывает имущество (метраж, описание участка, информация о владельце, кадастровый номер). Также в нем содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях объекта (в случае их наличия).

Заключение договора купли-продажи

Подписание и предварительного, и окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории, в присутствии обеих сторон или их представителей по доверенности.

Подписи заверяются официальной печатью нотариуса. После подтверждения права продавца на недвижимость соответствующим документом в местном муниципалитете определяется стоимость недвижимости.

Оценочная стоимость определяется в налоговой инспекции («порезска управа») муниципалитета и в целом соответствует реальным ценам на рынке. Она может быть как выше, так и (очень редко) ниже заявленной в договоре.

При переходе прав собственности на недвижимость покупатель оплачивает налог на оборот недвижимости в размере 3% от стоимости объекта по договору.

В случае выявления расхождений цены сделки по договору с ее оценочной стоимостью (занижение), начисление налога производится по оценочной стоимости объекта.

После того как покупатель внес указанную в договоре сумму, он подает документы на изменение информации о собственнике недвижимости в кадастре. Только после этого покупатель получает абсолютные права на приобретенный объект недвижимости.

Сопутствующие расходы

По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Как было сказано выше, размер налога на оборот недвижимости (передачу права на собственность) составляет 3% от стоимости недвижимости. Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию ("решение"), предшествует этому выход оценочной комиссии непосредственно на объект.

Оплатить данный вид однократного налога необходимо в течение 15 дней после получения квитанции. Если в течение двух месяцев платеж не произведен, начинается начисление пени (0,03% за день просрочки). Поэтому если вы не получили квитанцию по почте, необходимо обратиться в налоговую инспекцию лично.

Стоимость услуг адвоката, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от €100 до €500 за сделку, хотя большинство компаний готовы предоставить такие услуги бесплатно. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде составляет около 0,5% стоимости имущества по договору. Занесение в Кадастровую книгу и заверение расписки о получении денег (если она есть) также потребуют некоторой незначительной суммы.

Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. В Черногории они обычно оплачиваются продавцом (на первичном рынке). На вторичном рынке часто платит и покупатель.

Государственная регистрация сделки

После окончательного расчета продавец дает нотариальное подтверждение, что оплата получена полностью, в случае отсутствия продавца в Черногории на тот момент. Покупателю достаточно предъявить нотариусу платежки банка о переводе средств на имя продавца.

Нотариус подает заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр. После этого можно получить Решение кадастра и свидетельство о собственности (Лист непокретности).

Ипотека в Черногории

После кризиса получить ипотечный кредит иностранным гражданам стало практически невозможно.

Однако черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Прямую ипотеку для иностранцев банки почти не предоставляют, но застройщики предлагают во многих случаях беспроцентную рассрочку платежа или оплату по графику. До окончательного расчета имуществом можно пользоваться, но переоформить его на себя можно только после окончательной выплаты.

В России ипотечных программ для покупки иностранной недвижимости нет, поэтому здесь можно лишь получить долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.

Особенности покупки различных типов недвижимости

Покупка строящегося жилья

В Черногории покупка строящегося жилья пользуется большим спросом. В зависимости от застройщика форма договора может меняться: это либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования/соинвестирования, либо договор участия в долевом строительстве. Все эти формы разрешены законодательством.

В договоре прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца. Основная обязанность покупателя – своевременные выплаты по договору.

После приемки объекта государственной комиссией покупатель подписывает акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. После этого по стандартной схеме, уже описанной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации.

При покупке строящегося жилья, то есть когда покупатель становится первым владельцем недвижимости, по существующему законодательству Черногории он полностью освобождается от уплаты налога на оборот недвижимости (3%).

Правда, существует тонкость: все зависит от того, как застройщик оформляет конкретный объект. Поэтому следует уточнить у застройщика, освобождается ли покупатель от данного налога.

Покупка земельных участков и строительство жилья

Несмотря на то, что законодательством Черногории разрешена продажа земельных участков под застройку иностранцам, процесс согласования и получения разрешения на строительство трудоемок и занимает много времени.

Для решения этого вопроса можно нанять специалиста. При наличии готового проекта все согласования можно получить буквально за один-два месяца (при утвержденном на эту территорию детальном урбанистическом плане застройки территорий).

Покупая землю под застройку, необходимо убедиться, что она урбанизирована.

Для получения разрешения на строительство необходимо согласование с местными органами власти. Для этого прежде всего надо получить Решение о местоположении в местном муниципалитете, куда подается заявление вместе с копиями Листа непокретности и плана из кадастра. Однако если объект, который предполагается построить, превышает пять этажей, а площадь его больше 500 кв. м, то обращаться следует уже в Министерство экономики. Такая мера связана с тем, что высотный регламент разрешает строительство зданий не выше пяти этажей, так как Черногория находится в сейсмически активной зоне.

Решение о местоположении подтверждает, что на данном участке можно вести строительство, описывает градостроительные технические условия и срок действия документа, который составляет один год. За это время надо пройти процедуру окончательного согласования и получить разрешение на строительство, потому что само Решение о местоположении таковым не является.

После получения Решения о местоположении следует начать разработку Главного проекта, который включает в себя целый ряд документов (архитектурно-градостроительное обоснование, расчет нагрузок металлических конструкций, согласование инженерно-технических условий водо- и энергоснабжения, согласование с противопожарной службой и т. д.). Все эти вопросы решает главный архитектор (обязательно должен иметь лицензию на работу в Черногории), который самостоятельно согласовывает их с остальными техническими службами.

Средние расценки на разработку проекта составляют €15 за «квадрат» общей площади, но можно договориться и о более низкой стоимости, особенно если объект большой.

Проект должен быть или заказан, или заверен в лицензированной проектной фирме. Впоследствии Проект подается на согласование в муниципалитет, где назначается комиссия, проверяющая всю техническую документацию на соответствие строительным нормам, необходимость согласований с другими госучреждениями, определяется размер платежей (налогов на строительство) в бюджет и выносится решение о выдаче градостроительного согласования.

Описанная процедура получения разрешения на строительство включает в себя множество инстанций. Но уже более полутора лет назад принят закон, по которому все согласования  производят работники отделов урбанизма.

По нему владелец проекта должен общаться с властями всего три раза:

  • при подаче проекта на проверку
  • при подписании договора с мэрией (общиной) об оплате однократного налога на строительство
  • после оплаты налога - при получении строительного разрешения и разрешения на эксплуатацию объекта

Для объектов площадью менее 500 кв. м. отменяется обязательный экспертный надзор и прием технической комиссией.

Техническая комиссия, которая выдавала согласование на строительство, принимает дом при сдаче в эксплуатацию и выдает документ, который фиксирует выполнение строительства и оплаты всех необходимых платежей в соответствии с выданным разрешением - «Употребну дозволу». Далее дому присваивается адрес, который будет зафиксирован в кадастре.

Помочь в согласовании всех процедур в местных органах и ввести жилье в эксплуатацию может строительная компания. Сейчас в Черногории услуги по строительству предлагает множество компаний, но качество строительных работ и соответствие графику может гарантировать только лицензированная фирма.

При строительстве жилого дома из кирпича и бетона себестоимость квадратного метра начинается от €400.

  • Читайте специальную инструкцию о том, как построить дом в Черногории

Аренда в Черногории

Тем, кто пока не решился на покупку черногорского дома, можно для начала провести здесь отпуск, сняв жилье внаем, тем более что аренда здесь – одна из самых недорогих в Европе. Приличная квартира в приморском городе обойдется в сумму около €50 в день, можно найти и более демократичные варианты.

Найти пристанище можно и по приезду (повсюду можно встретить табличку «собе» – «сдается»), договорившись обо всем с хозяином самостоятельно. Но часто такое жилье находится не на берегу, а на возвышенности, поэтому обратная дорога к дому может превратиться в «восхождение на Голгофу». Все-таки лучше побеспокоиться об аренде заранее и снять жилье через интернет, обратившись к риэлтору или в турфирму.

Еще один вариант - обратиться к доскам объявлений в интернете, где можно найти российских владельцев недвижимости в Черногории и договориться с ними об аренде.

Много предложений по аренде квартир в Будве и ее окрестностях, а в другом регионе страны – Боко-Которской бухте – чаще сдаются виллы, стоимость которых варьируется от €100 до €300 в день.

  • Ознакомьтесь с новым важным законом, по которому недвижимость без разрешения на строительство в Черногории можно легализовать.

За помощь в написании статьи благодарим Алексея Смирнова, компания Adriatik Stroinvest, и Сергея Иванова, компания Com Bi Com.

 

Фото Familytravel.bg, Traveler.es, Montenegro-dom.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

prian.ru

Порядок покупки недвижимости в Черногории

По мнению Всемирного совета туризма и путешествий (WTTC), Черногорию в ближайшее время ожидают самые быстрые во всем мире темпы развития туризма, которые, по прогнозам, в процентном отношении составят 10,2%. Развитие туризма в будущем будет дополнительно оказывать влияние на дальнейшее развитие рынка и рост спроса на недвижимость (аренду, продажу и т.п.). Для иностранных инвесторов это является еще одной причиной приобретать недвижимость в Черногории, поскольку рост спроса приведет и к росту цен на недвижимость

 

В Черногории действует закон о привлечении иностранных инвесторов, поэтому российские граждане, а также юридические лица могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость в этой стране.

Ограничение на владение землей нерезидентом распространяется и на случай, когда иностранец приобретает дом с участком земли. Земля, на которой стоит дом, не принадлежит иностранному покупателю, но ее можно взять в бессрочную аренду. При содействии риэлтора этот вопрос можно решить на этапе оформления собственности на недвижимость.

При покупке земли необходимо уточнить, прошел ли Генеральный урбанистический план  (ГУП), а также Детальный урбанистический план (ДУП) район, в котором находится покупаемый участок. Если участок находится в зоне принятого ГУПа, необходимо будет уплатить коммунальные налоги для получения разрешения на строительство. Тарифы по коммунальным  налогам разнятся в зависимости от расположения участка, по зонам – горная, приморская, городская, фешенебельная. Также, учитывая принятый не так давно закон о государственной собственности, следует знать, что иностранный инвестор не может приобрести участок земли в собственность, если тот попадает в зону сельскохозяйственных угодий, лесов, памятников архитектуры, в зону объектов культурного наследия особой важности; в зону, находящуюся в пределах 1 км от границы или на островах, в местах, стратегически важных для интересов и безопасности страны. В законе есть уточнение: иностранцы имеют право владеть сельскохозяйственным или лесные угодьями площадью до 5 000 кв. м только в том случае, если предметом договора купли-продажи, дарения или обмена является жилое строение, расположенное на этом участке земли.

Возможен вариант взятия земли  (без строения) в долгосрочную аренду с правом пролонгации, однако каждый такой случай рассматривается муниципалитетом отдельно.

 

С чего начать 

Недвижимость в Черногории сейчас предлагает большое количество российских риэлторов, которые самостоятельно ведут строительство или работают со своими черногорскими коллегами. Поэтому присмотреть жилье в этой стране можно, не пересекая границы родины. Для этого можно обратиться к интернет-каталогам зарубежной недвижимости или посетить офис риэлтора и выбрать подходящий вариант. Уже на этой стадии подписывается предварительный договор и вносится задаток в размере 10% от стоимости объекта. Процедура заключения предварительного договора подробно рассмотрена ниже.

Поскольку в Черногории можно приобрести недвижимость удаленно через доверенного представителя, то и для проведения самой процедуры покупки в саму страну ехать не обязательно. Как правило, риэлторы даже предлагают услугу регистрации по доверенности своих представителей, но стоимость сделки от этого может подорожать на 1-2%.

Но все-таки лучше лично посмотреть объект и его окрестности и съездить в Черногорию. Тем более что добраться туда совсем несложно.

 

Как подготовиться к покупке 

Как только объект выбран (как правило, еще в России), покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности, и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости. В случае если покупатель отказывается от сделки, первоначальный взнос не возвращается, если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос в двойном размере. Поэтому с продавца необходимо взять расписку о том, что задаток внесен.

 

ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ РЕСПУБЛИКИ ЧЕРНОГОРИЯ

 (покупка через агентство недвижимости).

1. Поиск объекта.

 2. Выбор объекта недвижимости. Проверка агентством законоустанавливающих документов на выбранный объект.

 3. Внесение аванса покупателем (обычно 10% от стоимости объекта) - составление договора купли-продажи (он может быть предварительным), в котором прописывается сумма аванса, уплачиваемого продавцу и срок, необходимый покупателю, для перечисления остальной суммы. Обязательно указываются полные данные продавца (его идентификационный номер личной карты и дом. адрес, если продавец – физическое лицо, либо полное название компании-застройщика с лицензионным номером, юридическим адресом и ФИО генерального директора, представляющего компанию, с его номером личной карты). Также в договоре оговариваются условия перечисления денег и порядок расчетов – на какой счет, в какой форме, обязанности продавца и покупателя.

 4. Договор регистрируется в суде, где покупатель оплачивает различные государственные сборы (регистрационный, гербовый).

 5. Судебный переводчик, имеющий лицензию, по желанию покупателя может письменно предоставить заверенный перевод договора на русский язык.

 6. Далее покупатель начинает перечислять остальную сумму по оговоренным в договоре условиям на указанный счет. Продавец выдает подтверждения о выплате всей суммы купли-продажи покупателю.

Возможен вариант, когда покупатель НЕ возвращается в Черногорию к окончанию сделки, а просто перечисляет деньги на указанный счет (продавцу, либо агентству) до указанной в договоре даты, а завершение сделки происходит по его просьбе в его отсутствие  (по заранее оформленной доверенности, например, на представителя агентства). Агентство связывается с продавцом, который подтверждает перечисленную сумму (если деньги пересылались на его счет, а не на счет агентства) и передает представителю агентства все оплаченные коммунальные счета по объекту, а также подтверждение о выплате всей цены купли-продажи покупателю.

Далее представитель агентства, действующий по доверенности от покупателя, отправляется в Кадастр, где регистрирует право нового владельца объекта недвижимости (процедура называется «укнижба»). При таком варианте агентству необходимо иметь заверенную копию загранпаспорта покупателя, доверенность от него и заверенную копию (либо один из оригинальных экземпляров) Договора.

Следует учесть, что процедура переоформления собственности на нового владельца в Кадастре - получение листа непокретности (листа недвижимости, аналог Свидетельства о собственности) - довольно длительная.

7. Оценка недвижимости налоговыми органами - оплата налога за передачу прав собственности в размере 3% от установленной налоговиками стоимости купленного объекта.  (основой налога на недвижимость является рыночная стоимость недвижимости в момент ее получения. Под рыночной стоимостью подразумевается цена недвижимости, которая достигается или может быть достигнута на рынке в момент ее получения.)

Данный налог НЕ платится при покупке квартиры в новостройке (застройщик платит государству 17% НДС).

8. Переоформление на нового владельца счетов в коммунальных службах района.

 

Подписание договора и получение права собственности

В отличие от предварительного договора, подписание окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории - обеими сторонами или их представителями по доверенности. Подписи заверяются официальной печатью судебного органа Черногории.

Затем покупатель оплачивает налог за передачу права на собственность в размере 3% от оценочной стоимости сделки. Сумма оценки налоговой управой иногда может быть меньше реально уплаченной за недвижимость, но никогда не превышает ее. После того, как налог уплачен, покупатель переводит деньги со своего счета на счет продавца. Сделка является законченной после оплаты продавцу всей суммы по договору. Срок оплаты обычно составляет от недели до месяца. После окончательного расчета продавец подписывает расписку, что оплата получена полностью, и заверяет своей подписью заявление о внесении данных о новом владельце в кадастровый регистр. По закону свидетельство о собственности («лист непокретности») должен быть готов в течение месяца, но иногда эта процедура может растянуться и на полгода, и даже на более длительное время.

 

Сопутствующие расходы

По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Как было сказано выше, размер налога на приобретение собственности (налог на передачу прав собственности) составляет 3% от оценочной стоимости недвижимости, определяемой Управлением налоговых сборов.  

Стоимость услуг юриста, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от 100 до 300 евро за сделку. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде и занесение в Кадастровую книгу составляет 0,01-0,25% от стоимости сделки, но не превышает 330 евро.

Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. Ежегодный налог на недвижимость, находящуюся в собственности – от 0,08% до 0,9% в зависимости от площади объекта, месторасположении, длительности использования  и пр.

 

Ипотека и кредитование в Черногории

Ипотечные кредиты в Черногории иностранцам не выдаются. Однако черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Поэтому иностранец может получить кредит под застройку при регистрации юридического лица.

Фирма приобретает земельный участок, после чего разрабатывает и согласовывает проект строительства в соответствии с ДУПом (детальный урбанистический план). Далее составляется смета затрат по всем этапам строительства, и получается разрешение на строительство. При выполнении этих требований можно получить ипотечный кредит, согласовав с банком график погашения процентов. Если размер кредита не превышает 900 тысяч евро, то вопрос о его выдаче решается довольно быстро – в течение недели, заявки на кредиты размером более 900 тысяч евро требуют более длительного рассмотрения.

Процент по ипотеке обычно составляет 6-8% годовых. Ожидается, что с нынешнего года некоторые черногорские банки начнут выдачу кредитов иностранцам под 8-9% годовых под поручительство компании-застройщика на срок 5-10 лет.

В России ипотечных программ для покупки иностранной недвижимости нет, поэтому здесь можно лишь получить долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.

 

Покупка строящегося жилья в Черногории

В Черногории очень распространена покупка строящегося жилья. В зависимости от застройщика форма договора может меняться: это либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования, либо договор участия в долевом строительстве. Все эти формы разрешены законодательством. Однако при покупке в строящемся жилье желательно найти зарекомендованного русскоговорящего адвоката, который проверит всю разрешительную документацию на строительство.

В договоре прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца. Основная обязанность покупателя – своевременные выплаты по договору. Основная обязанность застройщика – укладываться в поэтапные сроки строительства.

После приемки объекта государственной комиссией покупатель подписывает Акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. После этого по стандартной схеме, уже описанной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации.

inmonte.me

Ипотека в черногории для русских

Ипотека на недвижимость в ЧерногорииИпотека это хорошая возможность изменить свои жилищные условия в лучшую сторону прямо сейчас, а не в отдаленном будущем, даже несмотря на отсутствие достаточных финансовых средств. Поэтому большинство развитых стран сегодня имеют различные ипотечные программы, которые позволяют приобретать недвижимость с рассрочкой платежа. Черногория не является исключением, и местные банки готовы предложить ипотечные кредиты, как для резидентов, так и для иностранцев. Количество стран, граждане которых могут воспользоваться ипотекой при приобретении недвижимости в Черногории. постоянно увеличивается, что открывает новые возможности для иностранного капитала в этом небольшом, но очень перспективном балканском государстве.Совсем недавно и у российских граждан появилась возможность воспользоваться всеми преимуществами ипотеки, при покупке недвижимости в Черногории. Свои ипотечные программы имеют уже большинство черногорских банков. Если еще несколько лет назад, при получении ипотечного кредита, вы могли столкнуться с массой сложностей, таких, например, как необходимость оформления сделки на юридическое лицо, то сегодня ситуация кардинально меняется. Постоянный рост спроса на недвижимость в стране способствует формированию благоприятной обстановки для развертывания ипотечных программ.Политика банка и ставки по кредитам неоднократно критиковались в комитетах Влады Черногории.Банк предпочитает выдавать небольшие ипотечные кредиты гражданам Черногории, размер которых не позволяет проводить масштабное инвестиционное строительство.Как правило, банки Черногории выдают кредиты размером свыше 5-10 тысяч евро под залог недвижимости (ипотека).Реально ипотечный кредит не превышает 30% стоимости недвижимого имущества, передаваемого банку в залог.Даже местное население, воспользовавшись данным кредитом, спешит вовремя расчитаться как по "камете" (процентам по кредиту), так и по кредитному телу.ипотека в Черногории. кредитование инвестиционного строительстваВ сложившейся ситуации, конечно интерес с инвестиционному строительству в Черногории без поддержки банковских структур не очень высок со стороны иностранных инвесторов, имеющих определенный бюджет на эти цели.Данная проблема может быть частично решена на уровне частных ипотека в черногории для руссих при выполнении определенных условий со стороны иностранных граждан.Далее мы предлагаем свои соображения в решении вопроса ипотечного кредитования инвестиционного строительства.Ипотеку под залог земельного участка в Черногории можно оформить при следующих условиях:1. Иностранное лицо учреждает в Черногории фирму, учредитель может быть только в единственном лице.2. Фирма приобретает земельный участок.Свидетельства о другой недвижимости в собственностиВоенный билет, диплом об образовании и другие документы, список которых свой у каждого банкаВнимательное и добросовестное отношение к предоставляемым документам поможет ипотеку получить. Стоит знать, что существуют условия, из-за которых в кредите может быть отказано:Несовпадения в документах, которые часто трактуются как предоставление ложных сведенийНеофициальный доход на территории России. Подозрение вызовет справка, указывающая размер дохода, не соответствующего размеру уплаченных с зарплаты налогов, обороту компании и средней зарплате для указанной должностиПодозрительный работодатель - фиктивный директор, фиктивный адрес, задолженности по налогам, подозрительные на связи с мафией учредителиПлохая кредитная история в России и отказы других банков в кредите, зафиксированные в кредитной историиНаличие судимостей, правонарушений, задолженностей по налогам, штрафам, коммунальным услугамНаличие других непогашенных кредитов, особенно сокрытых заемщиком от банка.При заключении ипотечного договора собственные средства заемщика вносятся на счет кредитующего банка наличными или банковским переводом, после чего банк перечисляет всю сумму продавцу.Кредит под застройку для юридического лицаНаиболее распространенной формой юридического лица в Черногории является ДОО - аналог российского ООО. Его легко зарегистрировать, минимальный уставный капитал - 1 евро. Регистрация фирмы позволяет приобретать земельные участки, получать кредит под строительство, а также дает учредителю право на временную регистрацию в стране.Регистрация ДОО стоит около 400 евро, бухгалтерский учет - от 800 евро в год. Предприятие обязано уплачивать 9% налог на прибыль и 17% НДС.Ставка по кредиту для юрлица составляет 6-9% годовх.Как получить ипотеку на юридическое лицо в ЧерногорииЗарегистрировать юридическое лицо с единственным учредителемПриобрести земельный участок, на котором допускается строительствоСогласовать проект строительства в соответствии с Детальным Урбанистическим Планом муниципалитетаСоставить детальную смету по всем этапам строительстваПолучить разрешение на строительствоОбратиться в банк, предоставив все документы и согласовав график погашения тела кредита и процентов.Получение рассрочки платежа от застройщикаОриентируясь на новостройки, можно рассчитывать на небанковский кредит в форме рассрочки от застройщика. Многие застройщики предоставляют такую возможность иностранцам при внесении от 20% стоимости жилья. Остальная сумма разбивается по этапам строительства и, что важно, привязывается не к календарным датам, а к сдаче этих этапов. Размер первоначального взноса зависит от этапа строительства, на котором находится объект - чем он ближе к завершению, тем большую сумму необходимо внести сразу.Последний взнос оплачивается после подписания акта приема-передачи, подтверждающего, что застройщик выполнил свои обязательства полностью и устранил все недоделки и недостатки, выявленные покупателем при осмотре.Помимо перечисленных способов существует возможность получить кредит в российском банке на недвижимость в Черногории, такие предложения стали появляться в связи с большим спросом. Конечно, ставки отечественных кредитных учреждений не отличаются европейской гуманностью, зато процесс согласования без языковых барьеров и национальных тонкостей имеет свои преимущества.Пусть общение с финансовым миром и повелителями ссуд и займов будет успешным и заветный дом, квартира или небольшой отель на побережье Адриатического моря у Черных гор обретет новых хозяев!

hotels-montenegro.ru


Смотрите также