Как рефинансировать ипотечный кредит


Как происходит рефинансирование ипотеки | ПапаБанкир.ру

Сравнительно недавно банки стали предлагать своим клиентам рефинансирование по ипотеке, с помощью которого можно пересмотреть условия выполнения заемщиком договорных обязательств. Рефинансирование ипотечного кредита является относительно новой услугой финансово-кредитных учреждений, которая обещает для клиентов безусловную выгоду.

Рефинансирование ипотеки дает заемщику возможность пересмотреть ипотечный договор, который уже был заключен, взять необходимый заем для погашения взятых ранее обязательств в полном объеме. Первоначальный договор расторгается, и потребитель заключает новый на других, более приемлемых для него условиях.

В банковской сфере также идет конкурентная борьба за клиентов со стабильной платежеспособностью и надежностью. Для будущих заемщиков разрабатываются новые кредитные программы, привлекательные своей выгодностью.

Финансово-кредитные учреждения в борьбе за будущих клиентов помнят о заемщиках, которые уже оформили ипотеку. Именно для этой категории клиентов разрабатываются и предлагаются программы рефинансирования, дающие возможность без особых потерь сменить банк и условия заключения кредитного договора.

В чем выгода рефинансирования ипотеки

Сегодня за ценами на недвижимость угнаться довольно сложно, растет и рыночная стоимость залогового жилья. Обременение отсекает возможности граждан получить денежную ссуду на обучение, ремонт, развитие бизнеса, покупку новой машины и другие актуальные потребности.

Выбирая процедуру рефинансирования, вы сможете:

  1. Снизить имеющуюся ставку по процентам.
  2. Получить дополнительный заем из остатка залога после того, как первичная ипотека будет погашена.
  3. Изменить валюту, в которой была оформлена ипотека. Эксперты в данной области советуют оформлять ипотечный договор в той валюте, в которой заемщику выплачивают заработную плату. Некоторые заемщики ошибочно думают, что выгодней взять валютный заем из-за более низкой ставки по процентам, но через время понимают, что приняли неверное решение. Особенно сегодня, когда курс валют нестабилен, и сделать какие-то прогнозы на будущее становится невозможным.
  4. Решить проблемные вопросы, которые связаны с изменением финансового благополучия семьи. Никто не может дать точный расчет изменений доходов всех членов семьи. Также сложно предугадать состав семьи в будущем. Некоторые заемщики рассматривают вопрос погашения ипотечного кредита намного быстрей, чем реализацию недвижимости и смену места жительства. Другие заемщики желают дышать свободней, сократив сумму обязательных платежей, которые нужно осуществлять раз в месяц в обязательном порядке.

Все эти факты для заемщика делают привлекательной возможность рефинансирования имеющейся задолженности.

Какие подводные камни есть у процедуры рефинансирования ипотеки

Безусловно, финансово-кредитные учреждения не слишком благоприятно относятся к «изменникам» и по мере возможности противятся рефинансированию собственных кредитных программ в иных банках.

Первый подводный камень, который ожидает заемщика, заключается в необходимости получения согласия выдавшего первоначальный кредит банка. Если в договоре есть пункт, что погашение кредита до указанного срока возможно только с согласия финансовой организации, то вероятность получения подобного согласия без применения штрафных санкций, достаточно низкая. А отсутствие штрафов позволяет получить запланированную выгоду при рефинансировании кредита.

Следующий подводный камень, ожидающий заемщика – нужно заручиться доверием новой кредитной организации, документально подтвердить собственную финансовую состоятельность и ликвидность рефинансируемого залога.

Некоторые финансово-кредитные учреждения требуют свидетельство поручителей и дополнительный залог – все это может предоставить не каждый заемщик.

Альтернативные варианты рефинансирования ипотеки

В некоторых случаях можно перезаключить договор ипотеки с понижением ставки по процентам, не пользуясь процедурой рефинансирования с привлечением другого финансово-кредитного учреждения. Вот некоторые из них:

  1. Если вы оформляли ипотечный договор на строящееся жилье без залога, то после завершения процедуры сдачи новостройки в эксплуатацию, можно перезаключить его на договор с обеспечением со сниженной ставкой на оставшийся период погашения.
  2. Можно принять участие в социальных программах по оказанию помощи в покупке недвижимости некоторым слоям населения, воспользовавшись положенными от государства субсидиями и льготами.
  3. Если у вас родился в семье второй ребенок, вы вправе реализовать материнский капитал в соответствии с п.7 ст.10 ФЗ от 29.12.2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» на регламентируемых условиях финансово-кредитного учреждения.

Что нужно делать при стандартной процедуре рефинансирования по ипотеке

Ваши действия предполагают прохождение нескольких этапов:

Этап 1: первоначально нужно собрать соответствующий пакет документов, который состоит не только из бумаг заемщика, но и сведений о рефинансируемом кредите. Для этого нужно взять выписку со счета, справку о состоянии и сумме задолженности и другие необходимые документы. После этого выбирается банк и подается заявка. Некоторое время руководство банка занимается рассмотрением заявки на возможность предоставления ипотечной программы по рефинансированию.

Этап 2: финансово-кредитная организация принимает решение – выдать ипотечную ссуду для погашения задолженности по кредиту, выданному первоначально, или отказать заемщику. Если заявка будет одобрена, то клиент собирает дополнительный пакет документов, который имеет отношение к залоговой ипотечной недвижимости. Руководство банка анализирует, устраивает ли его данная недвижимость в качестве обеспечения ипотеки или нет.

Этап 3: если решение в сторону заемщика будет положительным, то определяются условия по рефинансированию ипотеки и определяются сроки. Также будет составлено уведомление для первичного кредитора о том, что ипотека будет погашена до обозначенного договором срока.

Этап 4: заемщик подает уведомление об одобрении предоставления ипотечного займа на рефинансирование первоначально избранному кредитору. Задача кредитора – пересмотреть условия договора и установить дату полного расчета по имеющимся долговым обязательствам. В большинстве случаев, расчет будет осуществлен в день ближайшего по плану платежа.

Этап 5: после того как все моменты будут согласованы, запускается процедура перечисления заемных средств для погашения ипотечного кредита, взятого у первого банка.

Отдельно оговаривается момент передачи денежных средств – наличной суммой или безналичным переводом на расчетный счет. Это решает банк. Безусловно, каждый случай индивидуальный, потребитель имеет право внести часть собственных средств, а может в полном объеме использовать заимствованные у банка средства для того, чтобы закрыть все обязательства по первому кредиту.

Этап 6: запускается процедура государственной регистрации ипотеки о переходе прав на имущество в соответствии с гл. IV и гл. VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-ФЗ.

Дополнительные расходы заемщика по процедуре рефинансирования кредита

Данная процедура сопряжена со следующими моментами:

  • Крайне утомительные сборы пакета документов;
  • Существенная трата времени;
  • Длительное согласование документов;
  • Денежные затраты на все процедуры.

Помимо того, что банки требуют наличие внушительного первого взноса для возможности рефинансирования или дополнительного залога, вас ждут немалые комиссии за рассмотрение заявки:

  1. 1-2% составляет страхование рисков, которые озвучиваются в обязательных условиях выдачи займа. Имеется вероятность того, что оформленная страховка на залоговую недвижимость, по каким-то причинам не устроит нового кредитора. И вас ждут новые траты на переоформление страховки.
  2. 1-2% суммы кредита приходится на оплату комиссии за выдачу денежных средств по программе рефинансирования;
  3. Вторичное прохождение процедуры оценки независимыми экспертами рыночной стоимости залоговой недвижимости. За это опять-таки нужно будет заплатить.
  4. Снятие обременения с находящейся в залоге недвижимости тоже потребует денежных затрат, как и государственная перерегистрация договора на права по залогу рефинансирующего банка. Если вы решили заняться оформлением самостоятельно, то это займет довольно длительный срок. В большинстве случаев граждане обращаются за помощью в специализирующиеся коммерческие организации – за это тоже нужно будет выложить денежные средства.

Подведем итоги вышесказанному: следует отметить ряд отрицательных и положительных моментов рефинансирования ипотеки.

Данная программа имеет свои плюсы:

  • Заемщик получает возможность снизить ставку по процентам на 2-3% годовых;
  • Срок кредитования может быть увеличен, что делает бремя финансовых выплат не таким тяжелым;
  • Если первоначально выбранная валюта перестала устраивать, вы имеете право изменить ее в новом договоре. Это позволит сократить дополнительные расходы, связанные с девальвацией национальной валюты и инфляцией, которая с годами прогрессирует.

Отрицательный момент программы только один: на сегодняшний день банки не могут предложить потребителю на самом деле доступных и удобных механизмов рефинансирования ипотеки. В процессе оформления заемщика ожидают масса сложностей. Вдобавок, вся процедура стоит немалых денег, которые могут свести на нет всю целесообразность и выгодность рефинансирования ипотеки для заемщика.

www.papabankir.ru

Что такое рефинансирование ипотеки и как это оформить?

Рубрика: Ипотека

Сегодня многие хотят обзавестись собственным жильем, но не все могут себе это позволить без оформления ипотечного кредита. Ипотечный кредит выплачивать нелегко, а сроки его выплаты обычно насчитываются десятками лет. В особо трудные времена, например, в кризис ипотека становится для граждан неподъемной ношей и приходится прибегать к рефинансированию. Что же это такое и в каких случаях возможно это сделать? Мы попытаемся ответить на эти вопросы.  

Что же такое рефинансирование – по сути, это изменение условий кредитного договора, в которые обычно вносится увеличение или уменьшение срока кредитования, или изменение суммы кредита. В принципе, одно условия вытекает из другого. Если вы увеличите срок кредитования по ипотеке, то и сумма кредита измениться, так как увеличатся ежегодные проценты.

Чтобы осуществить рефинансирование, многие обращаются в другой банк, в тот где найдут более выгодные условия по ипотеке, в частности гораздо меньшие проценты.

Рефинансирование ипотеки - лучшие условия банков в 2017 году

Даже если проценты меньше всего лишь на 1,5-3%, в случае с ипотекой это очень существенная сумма. Конечно, оформить рефинансирование не так просто, зачастую гораздо сложнее, чем ипотеку. Необходимо собрать тот же пакет документов, плюс еще убедить банк, что вы пришли к ним с добрыми намерениями. Выполнить последний пункт бывает сложнее всего, потому что вы отказываетесь от выплаты ипотеки в другом банке, потому что вам тяжело ее выплачивать, так зачем, казалось бы, новому банку такой клиент?

Однако, ипотека выгодна не только самому плательщику, но и банку. Именно по ипотечным кредитам практически самые большие проценты, которые исчисляются от самых больших сумм, к тому же выплачиваются они не один год. Стоит ли говорить, что ипотечные кредиты составляют львиную долю доходов всех банков. Поэтому, отправляясь в банк за рефинансированием, не стоит забывать о том, что банку вы тоже нужны и он хочет выдать вам этот кредит.

Как происходит процедура рефинансирования

Банк, в который вы обращаетесь за рефинансированием, по сути дает вам в долг ту сумму, которой вам не хватает, чтобы погасить ипотеку у другого банка. Вы погашаете этот кредит и начинаете выплачивать новую банк тот долго, который вы у него взяли. Конечно же, никаких денег на руки вы не получаете, новы банк просто перечисляет деньги вашему «старому» банку напрямую, а вы по прежнему выплачиваете ипотеку, только делаете взносы уже в другой банк и с меньшими процентами.

Причин рефинансирования может быть множество. Начиная от ухудшения материального состояния заемщика, до просто поиска выгодны лучших условий. Может случиться даже так, что в том же самом банке, где была взята ипотека, изменяются условия по кредитам и становятся более выгодными. Тогда клиент имеет право попытаться перекредитоваться в том же самом банке на новых условиях.

Стоит отметить, что на рефинансирование соглашается далеко не каждый банк. В основном этим занимаются только самые крупные банковские учреждения, которые могут себе позволить в любой момент дать в «долг» практически любую сумму. Ведь если клиент обратиться в банк за деньгами, а банк не сможет тут же предоставить такой крупный заем, то это очень повредит репутации банка.

К тому же, рефинансирование никогда не становится основной статьей дохода банка, так что оно не должно влиять на основную деятельность банка. У банка должно быть много свободных средств, которые можно раздавать в долг под меньшие проценты, чем у других банков. По сути, для банков это процедура переманивания клиентов.

Что необходимо, чтобы оформить рефинансирование

Нужно собрать весь пакет документов, как будто бы вы собрались снова брать ипотеку, к тому же предоставить залоговое имущество – ту самую квартиру, которую вы оформляли в ипотеку, или же другое жилье. По жилью, которое вы будут предоставлять в качестве залога требуется экспертная оценка его стоимости. Кроме этого, вы должны как следует подтвердить свою платежеспособность. Причиной, почему вы пришли перекредитоваться лучше всего называть все же лучшие условия банка по сравнению с его конкурентами.

Как оформить ипотеку на долю в квартире?

Самым главным нюансом в рефинансировании является тот факт, что ваш «старый» банк должен дать согласие на перекредитование. Вернее, разрешить вам полностью досрочно погасить ипотеку в письменном виде. Только предоставив этот документ вы имеете право на рефинансирование. Конечно, банки не хотят терять своих клиентов, особенно выплачивающих ипотеку. Поэтому они всячески не захотят вас «отпускать», ведь вы лишите их не малой суммы дохода, досрочно погасив ипотечный кредит. Стоит отметить, что многие банки вообще не разрешают досрочного погашения ипотечного кредита и даже вносят этот пункт в договор, но об этом стоило позаботиться еще до подписания договора. Если вас связывают такие обязательствами по договору, то рефинансирование оформить не получится ни при каких условиях.  

Самое главное, что требуется при рефинансировании – это еще более тщательная проверка всех условий договора с новым банком. Случается так, что банки заманивая клиентов сообщают им не все подробности такого сотрудничества. Клиент, обрадованный выгодной сделкой может упустить многие мелкие моменты, а уже после оформления рефинансирования, новый ипотечный кредит может оказаться не таким уж выгодным. Тщательно просчитайте, сколько вы выигрываете на новых условиях, включая все проценты, комиссии, в том числе за само оформление кредита и процедуру рефинансирования. Только при условиях 100% выгоды стоит идти на эту процедуру.

credits.ru

Как рефинансировать ипотечный кредит

Источник фотографии

Наблюдаемая сегодня волна снижения ипотечных ставок – не последняя в этом году. И все большему числу заемщиков пора задуматься, не настало ли время выгодно рефинансировать свой жилищный кредит.

Ведущие игроки ипотечного рынка уже запустили программы перекредитования ипотечных займов и теперь потирают руки, подсчитывая, сколько добросовестных плательщиков удастся переманить у Сбербанка.

ВРЕМЯ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ПРИШЛО?

В первом квартале наступившего года Банк России обманул ожидания миллионов собирающихся взять или уже выплачивающих ипотеку граждан и не снизил ключевую ставку. На ее основе, напомним, банки определяют проценты по ипотеке: если снижается ключевая – снижаются и ставки по кредитам, и наоборот.

Гражданам, уже выплачивающим жилищный кредит, этот шаг регулятора был бы важен постольку, поскольку при снижении ставок до определенного порога становится выгодной процедура рефинансирования кредита. Можно обратиться в свой банк или к его конкурентам с просьбой пересчитать оставшийся долг с учетом снизившейся процентной ставки. Как правило, для этого нужен тот же самый пакет документов, который собирается при «обычной» заявке на получение кредита. Решение банк выдает в срок от одного до пяти дней.

В вопросе рефинансирования ипотеки эксперты единодушны. Они несколько лет подряд говорят, что перекредитование становится целесообразным, когда появляется возможность снизить процентную ставку на 2 процентных пункта. Иначе овчинка выделки не стоит.Правда, эта рекомендация не учитывает того, что за последние пару лет процедура одобрения ипотечной заявки существенно изменилась. Из крайне хлопотной, сопряженной со сбором массы справок и неоднократными консультациями с банковскими служащими превратилась в достаточно простую. Сегодня львиную долю вопросов можно решить удаленно. И не будет ошибкой утверждать, что рефинансирование кредита становится актуальным уже при снижении ставки на 1-1,5 п. п.

При этом директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Вячеслав Лебедев подсказывает, что в 2014 году средняя ставка Сбербанка равнялась 12,7%, в 2015 году – 13,5%, в 2016-м – 12,45%. Но это именно средние цифры. Кто-то брал ипотеку и под 14% годовых, и даже под 15%.

У других кредиторов показатели близки к названным. А значит, заемщикам прежних лет уже пора готовить пакеты документов для заявки на рефинансирование ипотеки.

ИПОТЕКА ПОД 8% НЕ ЗА ГОРАМИ

В настоящее время число сделок по перекредитованию ипотеки невелико. Как отмечает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, вряд ли у каких-то банков доля подобных кредитов в портфеле превышает 2%. Но этот показатель буквально обречен на рост.

Во-первых, инертность ЦБ в отношении ключевой ставки не помешала таким лидерам ипотечного рынка, как Сбербанк и ВТБ 24, снизить ставки в начале нынешнего года. На первичном рынке у Сбербанка минимальная ставка составила 10,9% годовых. То есть обычному заемщику нужно ожидать, что ему назначат ставку в 11-12%.

«Ставки просто падают, – в свою очередь поясняет начальник Центра ипотечного кредитования “Невский, 59” ВТБ 24 Татьяна Хоботова. – Стандартная ставка на строящееся жилье у нас 11,4% (минимальная на 1 п.п. ниже), на вторичку стандартная – 11,75%. Это близко к историческому минимуму. И есть еще специальная скидка для квартир размером более 65 кв. м».

Как бы другие заметные игроки ипотечного рынка ни упирались, они все равно вынуждены принимать решения в фарватере действий лидеров. Иначе останутся без клиентов. И в марте объявления о снижении ставок вслед за лидерами звучат от других игроков ежедневно.Во-вторых, отмечает старший аналитик Центра экономических прогнозов Газпромбанка Кирилл Кононов, скорее всего, в первом полугодии снижения ключевой ставки не будет, но к концу года она упадет до 8-8,5%. Таким образом, сейчас наблюдается не последняя в этом году волна снижения процентных ставок.

В-третьих, как ожидает Кирилл Кононов, в перспективе ЦБ удастся уменьшить инфляцию до 4% годовых и в дальнейшем держать ее на этом уровне. При этом маржа банков на ипотечном рынке относительно невелика. «Она по жилищным кредитам в минувшем году составила 1,4%», – отмечает директор департамента нетранзакционных продуктов банка «Возрождение» Олег Коркин.

Итак, уже в конце этого года на рынке могут появиться кредиты с процентными ставками, обозначенными одной, а не двумя цифрами. И тогда от заявок на рефинансирование не будет отбоя.

В СУХОМ ОСТАТКЕ

Сегодня Сбербанк не готов рефинансировать старые займы по новым, сниженным ставкам. Как пояснил БН Вячеслав Лебедев, такой вопрос только рассматривается. Положительное решение может быть принято и через полгода, а может быть вообще не принято. Правда, скорее всего, продукт будет запущен, потому что ранее уже находился в линейке – в более благополучные для макроэкономики времена.

С другой стороны, Татьяна Хоботова уточняет, что новые сниженные ставки ВТБ 24 предлагаются для перекредитования и заемщикам, бравшим ипотеку в других банках.

Более того, о готовности «переманить» чужого должника все чаще заявляют и другие кредиторы. Например, на днях запустил такую программу рефинансирования банк «Россия». Выбор у гражданина, решившего сэкономить на пару лет назад взятой ипотеке, расширяется с каждым днем.

В то же время нужно понимать, что рефинансирование – это удовольствие не для всех. «Две и более просрочки до пяти дней приводят к тому, что заемщик не сможет получить новую ипотеку в ближайшие три-четыре года», – поясняет руководитель группы ипотечного кредитования Банка жилищных решений Дарья Лыкова. Естественно, это ограничение распространяется и на рефинансирование.

Окажется стоп-фактором, по словам специалиста, и разовая просрочка более чем на пять дней. «Даже если вы меняли паспорт, данные о ваших просрочках благодаря Бюро кредитных историй все равно будут известны всем банкам», – констатирует Дарья Лыкова.

Да и текущее снижение ставок не проходит безболезненно. В частности, глава «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников отмечает, что после последнего снижения ставок банки стали более придирчиво относиться к заемщикам. Уже есть случаи отказа по ранее одобренным заявкам.

Тем более разумно подавать заявку на рефинансирование не в один, а сразу в четыре-пять банков и далее выбирать оптимальный вариант. Кстати, законодательство не ограничивает число возможных рефинансирований.

Таблица

Ставки по рефинансированию в ведущих ипотечных банках на начало марта 2017 года

Название банкаСтавка по рефинансированию

Группа ВТБот 10,40%

Дельта Кредитот 10,75%

Газпромбанкот 11,00%

Райффайзенбанкот 10,90%

Абсолют Банкот 11,00%

ХМБ Открытиеот 12,00%

Юникредит Банкот 12,50%

ИСТОЧНИК: БН

news.ners.ru

Рефинансирование ипотечного кредита: что это такое

Взятие ипотечного кредита — очень серьезный шаг, на его выплату может уходить значительная часть семейного бюджета. Безусловно, собственное жилье — это хороший задел на будущее, однако, оно не является защитой от экономических неурядиц. Нестабильность экономики может навредить не только крупным предприятиям, но также и простым работникам, а если приходится выплачивать ипотеку, то ситуация может стать действительно сложной — появляется риск потерять жилплощадь. В подобной ситуации имеет смысл обратить внимание на такую услугу, предоставляемую банками, как рефинансирование ипотеки.

Рефинансирование ипотеки – что это такое

Самое простое объяснение сути рефинансирования — погашение одного кредитного продукта с помощью другого. То есть вы просто берете новый кредит и с его помощью погашаете свой текущий долг. Таким же образом работает и рефинансирование ипотеки.

Что это такое, в общих чертах теперь понятно, но есть и несколько особенностей, характерных для данного вида рефинансирования. Связаны они с тем, что ипотека, как правило, выдается на длительный срок и составляет большую сумму. В связи с этим не каждый банк будет в восторге от вашего желания рефинансировать заем — для банка это означает потерю значительной суммы, которые он мог бы получить в виде процентов. Особенно это актуально, если условия старого договора намного выгоднее для него по сравнению с текущими предложениями на рынке кредитов.

Поэтому, когда вы заключаете договор ипотечного кредитования, внимательно изучайте его пункты, касающиеся рефинансирования и досрочного погашения. Некоторые банки специально включают в договор условия, делающие досрочное погашение невыгодным для клиентов. Однако для банка важнее всего получить свои деньги, так что,если рефинансирование для вас — способ не потерять жилье, то банк, скорее всего, согласится и пойдёт навстречу. Потерять клиента вообще – намного хуже, чем потерять часть выручки.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки

Получение нового кредитного продукта позволит изменить целый ряд его условий:

  • период погашения кредита;
  • размер регулярных платежей;
  • процентную ставку;
  • валюту.

Оценка этих параметров позволит определить, выгодно ли для вас рефинансирование ипотеки. Разберем каждый пункт подробней.

  1. Период погашения тесно связан с размером платежей. Увеличение периода позволит уменьшить платеж. Снижение доходов может привести к проблемам с выплатой заёмных средств, и уменьшение платежей становится едва ли не единственным выходом, позволяющим сохранить квартиру, даже если сумма переплаты увеличится. С другой стороны, если семейный доход заметно увеличился, то нет смысла тянуть с выплатой кредита — можно увеличить регулярный платеж, сократив тем самым период погашения кредита и уменьшив итоговую сумму переплаты.
  2. Изменение процентной ставки — одна из самых распространенных причин, по которой прибегают к рефинансированию. Действительно, когда сумма кредита исчисляется миллионами, даже пара процентов облегчит бремя. Поэтому если банк предлагает вариант, по которому ставка рефинансирования ипотеки (процент по кредиту) значительно ниже, подумайте об этом. Возможно, у вас появился шанс сэкономить много денег.
  3. Валюта — подразумевается та валюта, в которой был взят кредит. Особенность валютных кредитов в том, что выплаты тоже должны осуществляться в той же валюте, в которой был взят заём. А если вы получаете зарплату в другой валюте, то сначала производится конвертирование. Здесь и кроется основной подводный камень — выгодность такого кредита напрямую зависит от курса валюты. С повышением курса выгода падает, и привлекательные с учетом курса на момент заключения договора условия могут стать разорительными. Тут у вас два выхода — найти работу, где бы вам платили в той валюте, в какой взят кредитный продукт либо прибегнуть к рефинансированию с изменением валюты кредита. Обычно рефинансирование ипотеки — это более разумный выбор, поскольку поиск работы может занять длительное время.

Порядок процедуры рефинансирования

Так как рефинансирование, по сути, — это новый кредитный продукт, то и процедура оформления во многом схожа с получением кредита. Прежде всего нужно сказать, что рефинансирование возможно как в другом банке, так и в том же, где уже оформлен кредит. Во втором случае не придется заново собирать документы, максимум, что от вас потребуют — справку о доходах или документы о произошедших в семье и на службе изменениях (например, рождении ребенка или смене работы).

Если же вы обратились в другой банк, то готовьтесь к стандартной долгой процедуре одобрения и сбору всех документов, которые потребует кредитная организация. Для начала процедуры нужно написать заявление о вашем желании провести рефинансирование ипотечного кредита — независимо от того, в каком банке вы это делаете. Документы, скорее всего, потребуются те же, что и при заключении предыдущего договора: паспорта всех заемщиков, свидетельство о браке, справки о доходах, документы на жилье, а иногда и повторная его оценка. Кроме того, нужно уведомить прошлый банк.

Решение о рефинансировании требует тщательной оценки возможной выгоды, но в целом — это дополнительный инструмент, позволяющий получить выгоду или найти выход из сложной ситуации при возникновении серьезных изменений. Главное – грамотно просчитать выгоду и выбрать наиболее лояльные условия рефинансирования.

znatokdeneg.ru

Рефинансирование ипотечного кредита

Основная мысль этой статьи — дать вам возможность разобраться, что такое рефинансирование кредита. В качестве примера рассмотрим, как происходит рефинансирование ипотечного кредита.

Изучив нашу статью, вы сможете понять, какие расходы могут возникнуть при рефинансировании и как их определить.

К вашему рассмотрению будет предложена довольно оригинальная схема рефинансирования, применив которую у вас появится возможность снизить кредитную ставку по действующему кредиту, и при этом избежать дополнительных расходов.

Рефинансирование кредита – объясните «русским» языком!…

Рефинансирование ипотечного кредита (или перекредитование)  – это оформление нового кредитного договора в другом банке, при котором кредитные средства направляются на погашение существующих обязательств, а предмет ипотеки переходит в обеспечение по новому кредиту.

Перекредитование действующих займов банки выполняют только по некоторым их видам, например, по ипотечному кредиту или кредиту под залог недвижимого имущества, гораздо реже банки соглашаются на рефинансирование потребительских кредитов.

Рефинансирование кредитов других банков происходит при полном досрочном погашении остатка задолженности в банке-кредиторе за счет денежных средств  банка-перекредитовщика, полученных заемщиком по договору последующей ипотеки недвижимого имущества. Объекты залога, при этом, перерегистрируются на банк-рефинансист.

Суть рефинансирования легко понять из следующего отличного информационного видео Уникредитбанка Россия:

Финансовые риски при рефинансировании ипотечного кредита

Теперь, давайте разберем все по-порядку. Ситуация следующая, — из рекламы или от знакомых вы узнали, что некоторый банк предлагает процентную ставку ниже, чем та по которой вы уже выплачиваете ипотечный кредит. Возникающее желание у любого заемщика, при этом, только одно – снизить расходы по своему кредиту.

Поэтому вполне естественен следующий за этим желанием вопрос, – возможно ли рефинансирование моего кредита в этом банке? И чтобы получить исчерпывающий ответ на этот вопрос, вам достаточно обратиться в тот банк, который предлагает процентную ставку ниже вашей и задать его кредитному инспектору.

Но, прежде чем вы это сделаете, давайте проанализируем ситуацию и посмотрим, существуют ли для вас финансовые риски при совершении операции рефинансирования.

Цель нашего анализа – выявить насколько реальна возможность снизить расходы по действующему кредиту и определить вероятный размер расходов по этой операции. В итоге, мы должны понять  будет ли операция рефинансирования выгодной для нас или убыточной.

Расходы на этапе сбора документов для рефинансирования и обращения в банк

Итак, о чем необходимо знать при обращении в банк по вопросу рефинансирования? Прежде всего будьте готовы к тому, что к вам выставят такие же требования, как и для нового заемщика.  В чем это выразиться:

Во-первых, это оценка вашей платежеспособности, банк-перекредитовщик должен быть уверен, что платежи будут погашаться вовремя и в полном объеме, наличие же у вас положительной кредитной истории в старом банке, — это несомненный плюс, но, тем не менее, необходимо будет заново собрать все документы подтверждающие ваши официальные доходы. А также взять справку из банка-кредитора о размере текущей задолженности, условиях ее погашения и  отсутствии просроченной задолженности.  Обычно подобную справку банк предоставляет платно.

Во-вторых, банку-перекредитовщику необходимо заново проверить и оценить предмет ипотеки. Хорошо, если в банке есть свой оценщик и расходы будут только за доставку оценщика к месту залога и шоколадку для него…  Но, сейчас, в подавляющем большинстве, банки прибегают к услугам независимых оценщиков, причем только тех, кто официально аккредитован у них, а это значит, что оплатив и сделав оценку для одного банка, она не будет принята в другом. Поэтому, если Вы соберете пакет документов, и один банк откажет Вам, вероятна ситуация, что, в случает подачи этих же документов в другой банк, он потребует от Вас переделать оценку залога и заново оплатить ее стоимость.

В-третьих, банки могут назначать комиссионный сбор за рассмотрение кредитной заявки. Оплата которого, не гарантирует положительное решение банка и не возвращается Вам в случае отрицательного решения по Вашей кредитной заявке.

И четвертый пункт, — предусмотрено ли, действующим на текущий момент кредитным договором,  досрочное погашение по кредиту? Взимаются ли банком-кредитором дополнительные комиссии и штрафы за досрочное погашение? Если «да», эти расходы также увеличивают Ваши траты на этапе сбора документов и обращения в банк.

Т.о. уже на этапе подготовки пакета документов и согласования кредита величина расходов может иметь внушительный размер и позволяет оценить целесообразность дальнейших действий.

Расходы на этапе выдачи кредита и переоформления предмета ипотеки

Даже то, что у банка может существовать программа рефинансирования ипотечных кредитов, условия кредитования по которой, гораздо лояльнее, чем по программе ипотечного кредитования на общих основаниях, у вас все равно возникнут расходы на этапе выдачи кредита. Давайте подробнее рассмотрим, какие расходы могут возникнуть, если положительное решение нового банка уже получено.

Во-первых, это комиссия за выдачу кредита, она может быть как единоразовой, которая уплачивается в момент оформления кредита, так и ежемесячной, которая оплачивается ежемесячно в размере небольшого процента от полной суммы кредита, независимо от того, в каком размере Вы его погасили.

Как правило, размер процента ежемесячной комиссия гораздо ниже единоразовой, но сравнивая переплату за весь срок кредитования, можно увидеть, что переплата при ежемесячной комиссии гораздо выше. В таком случае, просим кредитного инспектора рассчитать нам полную величину комиссии за весь срок кредитования, чтобы иметь представление о полном размере переплаты.

Во-вторых, это расходы на снятие залога по первому кредитному договору и следующий ввод залога по новому кредиту, с последующими расходами на гос.регистрацию и подготовку пакета документов.

В-третьих, это расходы на страхование предмета залога и Вашей жизни. Даже если в старом банке и Вы, и залог уже застрахованы, новый Банк может не признать эти договора и потребовать застраховать предмет залога и Вашу жизнь в страховой компании аккредитованной именно у них.

Таким образом, если суммарно посчитать все расходы по оформлению нового кредитного договора, может оказаться, что платить по действующему кредиту все же выгоднее…

…Но все же, не спешите огорчаться. Есть еще один вариант как можно снизить процентную ставку по действующему кредиту и избежать при этом высоких накладных расходов.

Рефинансирование ипотечного кредита по грамотной схеме

Предлагаемая схема рефинансирования также потребует вложения денежных средств, но только на этапе сбора документов и согласования кредита. После того, как Вы убедились, что размер расходов на рефинансирование ипотечного кредита в другом банке превышает допустимый размер и перекрывает выгоду от пониженной процентной ставки, необходимо все равно собрать пакет документов и подать на рассмотрение кредитной комиссии в другом банке.

…Понимаю Ваше недоумение, ведь мы только что говорили о том, как избежать дополнительных расходов. Но не спешите с выводами, наша цель – снизить расходы по действующему кредиту.

После того, как положительное решение кредитной комиссии будет у вас на руках, с этим документом отправляйтесь к руководству банка-кредитора и проводите переговоры на тему снижения процентной ставки. Максимальный эффект будет, если Вы напишите заявление на имя руководителя банка о своей просьбе. Зарегистрировав подобное заявление, Банк будет вынужден серьезно отнестись к решению Вашей проблемы.

Вероятность того, что банк утвердит для Вас новые условия кредитования, достаточно высока. Во-первых, потому, что на руках у Вас положительное решение о возможности рефинансирования в другом банке, и оно подтверждает, что ваше намерение реально осуществимо. Во-вторых, размер кредитного портфеля, — это критичный показатель для доходности банка, поэтому «отпустить вашу задолженность на сторону», значит понести убытки, а это может позволить себе далеко не каждый банк. Таким образом, Ваши шансы снизить расходы по действующему ипотечному кредиту очень высоки.

Рефинансирование ипотечного кредита – итоги статьи

Подведем итоги статьи, — рефинансировать кредит можно, и это отличный инструмент для заемщика снизить процентную ставку, но, к сожалению, в современных условиях, которые предлагают нам банки и законодательство, рефинансирование становиться достаточно дорогим «удовольствием», и тем не менее, если грамотно подойти к этому процессу, есть возможность как снизить ставку по действующему кредиту, так и не понести при этом дополнительные расходы.

Если говорить цифрами, то, по мнению председателя совета директоров банка «Западный» Дмитрия Леуса, рефинансирование ипотечного кредита подходит для заемщиков, у которых кредитная ставка более 14% годовых. Его слова уточняет начальник управления кредитования ипотеки Банка Москвы Олег Пятлин: «Принимая во внимание размер расходов на переоформление ипотеки, рефинансирование жилищных кредитов, с целью уменьшения кредитной ставки, становится оправданным, если возможно снизить действующую ставку на 2—2,5 процентного пункта».

 

ЭТИ СТАТЬИ СЧИТАЮТ ПОЛЕЗНЫМИ:

Нажмите кнопку, чтобы сохранить статью в свою сеть:

Новые актуальные темы:

creditrs.ru


Смотрите также