Ипотечный кредит в германии


Кредит на покупку жилья в Германии

Условия получения ипотеки в Германии. Зависимость процентов по немецкой ипотеке от различных параметров. На что следует обращать внимание при оформлении кредита.

Покупка немецкой недвижимости - довольно хороший способ капиталовложения. Я это уже почувствовал на себе. В доме, где мы купили квартиру, сдаётся точно такая же как у нас этажом выше. Аренда этой квартиры обходится съёмщику в большую сумму, чем мы платим в качестве процентов по ипотеке. Да, мы ещё должны платить часть денег на покрытие стоимости жилья. Но ведь эти деньги - прямая инвестиция в собственную крышу над головой.

Немцы строят жильё очень качественно. Так что новый дом будет стоять десятки лет. Если взять недвижимость в ипотеку на 10-15 лет в возрасте немного за 30, то уже к 50-ти годам можно стать её полноправным владельцем. Главное, правильно рассчитать свои возможности и не "хапнуть" что-нибудь очень дорогое. Благо, процент по ипотеке на настоящий момент самый низкий за всё историю существования жилищного кредита в Германии. Если кто-то хотел приобрести немецкое жильё, то сейчас выпал отличный шанс.

Ипотека в Германии

Думаю, что условия ипотеки в Германии отличаются от условий в других странах только величиной процентов. В остальном, наверное, всё как и везде. Из-за того, что сумма денег, выдаваемая на руки, огромная, банку необходимо получить какие-то гарантии возврата. Такой гарантией становится жильё. В случае, если должник перестаёт платить по ипотеке, его, по решению суда, могут заставить вернуть кредит, выставив недвижимость на принудительный аукцион. Но до такого доходит не часто. Обычно в тех случаях, когда покупатель жилья не рассчитал своих сил, либо не застраховал себя от рисков. В сложной ситуации с банком всегда можно договориться об уменьшении месячной выплаты на какое-то время. Например, в случае потери работы можно приостановить выплаты по кредиту на год, и платить только проценты.

Первый важный, на мой взгляд, вопрос при оформлении ипотеки - это защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема, но тем, кто собирается взять кредит на большую сумму придётся её обдумать. Ведь смерть возможна в любом возрасте. Как сказал классик: "Человек смертен, и это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!". А долги, в случае внезапной смерти главы семьи, лягут на плечи супруги. Поэтому застраховать жизнь берущего ипотеку - необходимость. Многие банки выдают кредиты только при наличии такой страховки.

Закрыть этот вопрос можно оформив Risikolebensversicherung. Этот вид страхования позволяет откладывать некоторую сумму в месяц, как прибавку к пенсии. По окончанию срока действия контракта все накопления можно забрать разом или начать получать их по частям, как будто пенсию. А в случае смерти плательщика до конца контракта, наступает другой страховой случай, который влечёт за собой выплату не только накопленных сбережений, но и той суммы, на которую был застрахован клиент.

Важное условие получения ипотеки в Германии - это наличие сбережений. Чем больше своих накоплений будет на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимумом во многих банках является 20% от стоимости жилья. Нужно иметь ввиду, что стоимость жилья для банка - это стоимость недвижимости, плюс налог на её владение, плюс услуги адвоката, плюс стоимость внесения записи в книгу учёта недвижимости, плюс возможные расходы на меблировку квартиры, плюс услуги маклера. В зачёт своего капитала идут все деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличие есть сумма составляющая более 40% от стоимости недвижимости, то условия кредита будут наилучшими. Можно и подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

Следующий шаг - решение вопроса, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Здесь нужно кое-что прояснить. Я раньше как-то думал, что выражение "взять ипотеку на 10 лет" означает, что через 10 лет, если регулярно платить все платежи, жильё будет выкуплено. На самом же деле это выражение означает лишь то, что в течение 10-ти лет процент по кредиту останется неизменным. Если в конце этого срока кредит всё ещё не будет погашен, то нужно будет либо выплатить весь оставшийся долг разом, либо взять новый кредит на новых условиях. Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но, чем короче срок ипотеки, тем меньше процент по ней.

Как выбрать размер месячного взноса

Дальше идёт самое интересное. Зная сумму, на которую требуется взять кредит, зная срок, на который проценты по кредиту будут постоянными, и вычислив таким образом величину этого самого процента, можно посчитать, какую сумму придётся заплатить в первый год "чужому дяде". То есть посчитать те деньги, которые уйдут на погашение кредита в самом начале. Например, берём 100000€ на 10 лет, получаем от банка предложение 3,22%. Это означает, что в первый год нам придётся заплатить 3220€ банку в качестве процента. То есть, это получается 268,33€ в месяц. Эти деньги - потери от ипотеки, они уйдут банку просто за то, что он выдал нам кредит. Зная эту сумму, можно примерно рассчитать, сколько денег можно будет отдавать на погашение самого тела кредита. Например, вообще мы готовы платит 600€ в месяц. Значит нужно отнять от этой суммы 268,33€ чтобы получить ту часть денег, которые уйдут на погашение кредита в певый год. Получается 331,67€ в месяц или, округлим, 4000 в год. Это означает, что в первый год мы можем отдать 4% от кредита. В Германии эта величина называется Tilgung.

Чем выше Tilgung, тем выше месячный взнос по ипотеке и тем быстрее гасится долг. Проблема в том, что банку это не выгодно. Обычно по умолчанию немецкие банки предлагают Tilgung 1%. В итоге человек платит небольшую сумму, как процент по ипотеке, и совсем мизерную в тело кредита. Месячный взнос получается очень маленьким, гораздо меньше, чем аренда той же квартиры. Таким образом в приведённом выше примере месячный взнос составил бы всего лишь примерно 350€. Это звучит очень соблазнительно. Но отдавая по 1000€ в год на погашение ипотеки через 10 лет мы останемся должны банку около 90000€. А сколько мы заплатим банку? Примерно 30000€! То есть, фактически при Tilgung в 1% человек будет топтаться на месте, платя в основном только процент по кредиту, а долг будет уменьшаться черепашьими темпами.

Именно это и нужно банкам Германии. Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, то растёт и процент по ипотеке. То есть, при Tilgung 4% процент по кредиту станет не 3,22%, а, допустим, 3,42%. Таким образом банкиры "штрафуют" тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро.

Многих немцев это устраивает. Они согласны платить ипотеку десятилетиями, лишь бы месячный взнос был небольшим. Но ведь помимо кредита есть и иные расходы на владение жильём. Это и платы за коммунальные услуги. Это и различные страховки от стихии или пожара. Это и расходы на ремонт. Если не уменьшать долг, то он будет оставаться висеть лишним грузом на семейном бюджете точно также, как если бы человек платил за аренду. Только при аренде ещё и ремонтировать недвижимость, в которой живёшь, не надо. Нет уж, тогда лучше снимать квартиру, решают многие, и предпочитают с ипотекой не связываться.

Что же делать, чтобы и долг быстрее выплатить и процент по ипотеке слишком высоко не задрать? В Германии для этого есть выход - Sondertilgung. Так называет возможность раз в год вносить некоторую сумму прямо в тело кредита. Обычно она составляет 5% или 10% от суммы начального долга, который, кстати, в Германии называется Darlehen. Я считаю, очень важно иметь в договоре на ипотеку этот пункт. Тогда можно оставить Tilgung на уровне 1-3% и параллельно откладывать некоторую сумму на конец года. В Германии, например, в успешных фирмах платят рождественские деньги или бонусы. Вот их как раз нелишне пустить на погашение долга. Плюс параллельно можно откладывать некоторые суммы сверх обычных взносов за ипотеку, создавая тем самым финансовую "подушку безопасности". А потом, если за год не случилось ничего непредвиденного, можно пустить и эти накопления( или часть из них) на погашение долга в качестве Sondertilgung.

Как получить кредит на жильё

Теперь, когда примерно понятно, что из себя представляет немецкая ипотека, можно рассчитать выгодность от покупки жилья. Сейчас проценты на жилищные кредиты в Германии упали, поэтому во многих случаях покупка недвижимости будет гораздо выгоднее, чем аренда. Условий для того, чтобы взять кредит, нужно выполнить не так много. Главное - иметь источник стабильного дохода и обладать при этом востребованной на рынке труда профессией. Неплохо бы также обладать каким-никаким капиталом, чтобы была возможность получить процент по ипотеке поменьше. Также следует подумать, не предвидится ли через пару лет больших трат, которые затруднят выплату долгов, например, покупка новой машины или расходы на платное образование детям. Ну и не следует покупать очень дорогое жильё, потому что есть риск увязнуть в долгах на пару десятилетий.

Когда недвижимость найдена, и сумма Darlehen примерно понятна, надо начинать поиск предложений от банков. Проще всего через интернет . Чтобы банк мог сказать что-то внятное, надо заполнить форму с основным параметрами жилищного кредита. Через некоторое время, обычно счёт идёт на минуты, на оставленный email придёт предложение от банковского агента. Часто перед этим могут позвонить по указанному телефону и проверить серьёзность намерений. Так что очень важно начинать искать ипотеку только в том случае, если уже возможен предметный разговор об условиях кредита. Не менее важно оставлять для контактов настоящие данные. Банки не имеют права распространять информацию, полученную из таких обращений, поэтому никакой опасности подвергнуться спамерским атакам после заполнения этой формы нет.

Если речь о сравнительно небольшой сумме до 100 000 €, то имеет смысл посмотреть предложения банков для обычных кредитов. Может оказаться, что текущие предложения потребительского кредита выгоднее, чем ипотека.

Не стоит сразу же брать первое предложение. Лучше подождать пару дней, чтобы получить информацию от нескольких агентов. Оценивать предложения нужно не только по величине процента, но и по другим параметрам. Как быстро может быть выдан кредит? Иногда дешёвые ипотечные кредиты комбинируются из предложений нескольких маленьких банков, что влечёт за собой не только задержки в получении денег на несколько недель, но и дополнительные операционные расходы. Где находится ближайший филиал банка? Лучше, чтобы в случае каких-либо вопросов можно было сразу обратиться в банк напрямую, а не тратить нервы на долгие телефонные переговоры. Так же важно подписывать контракт на ипотеку уяснив для себя все его детали. Это невозможно сделать без предварительной консультации. Желательно, чтобы на вопросы отвечал тот, кто будет выдавать кредит. В общем, если филиал банка рядом, то это может избавить от лишних проблем с коммуникацией.

После того, как условия кредита обговорены и контракт на ипотеку подписан, в соответствующем банке будет открыт счёт на имя владельца жилья. С этого счёта будет снята сумма Darlehen. То есть, в самом начале на счету будет что-нибудь вроде "-121.023,89€". Каждый месяц банк будет снимать процент по ипотеке с этой суммы. Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньший процент будет отнят от месячного взноса. А оставшаяся часть будет уходить на погашение тела кредита. После того, как срок действия ипотеки истечёт, можно либо сразу же погасить остатки минуса на счёте, либо взять новый кредит на актуальных условиях. Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.

Поделитесь статьёй:

www.tupa-germania.ru

процентная ставка, требования к заемщику, список документов.

Хоть и предложения банков могут быть очень даже заманчивыми, но исходя из цен на недвижимость в крупных городах России некоторые клиенты подумывают о приобретении жилья за границей.

Это логично, ведь стоимость квартиры в Москве или других крупных городах может достигать отметки в 100 тысяч евро, за которые можно купить отличную квартиру в Германии.

Поскольку с каждым годом ипотечное кредитование стает все более популярным, то банки стараются придумать оптимальные решения для каждого своего клиента. Немецкие банки охотно рассмотрят заявки от клиентов, которые уже насобирали примерно половину от стоимости жилья, а вторую хотят взять в кредит.

Нужно помнить, что вся недвижимость в Германии, которая была куплена через ипотеку, является имуществом банка до момента полного погашения долга. Поэтому стоит хорошо подумать, перед тем как обращаться за оформлением ипотеки в Германии.

Содержание статьи

Особенности ипотечного кредитования в Германии

Банки Германии лояльно относятся к иностранцам. Но стоит понимать, что они не будут сотрудничать с клиентами, которые планируют купить объект недвижимости, стоимость которого менее100 тысяч евро по нотариальному договору.

 Банки установили минимальную планку в 100 тысяч евро, и получить кредит на жилье меньшей стоимости, чем эта планка, будет очень сложно. Другое дело, если клиент выбрал более дорогую жилплощадь и хочет взять на нее ипотеку. В этом случае шансов получить заветный кредит будет намного больше.

Если вы задумались, как взять ипотеку в Германии, помните, что сотрудничество с немецкими банками имеет свои особенности. Тут даже в пределах одного банка могут быть составлены договоры на ипотеку по разным условиям кредитования.

Сотрудники оценивают каждого клиента индивидуально, поэтому получить более выгодный процент можно только в том случае, если клиент докажет свою платежеспособность и покажет положительную кредитную историю.

Также может повлиять на условия кредитования выбранное жилье (состояние квартиры, размещение в доме, район). Это организация оценивает на тот случай, если клиент просто не сможет погасить свои кредитные обязательства.

Сроки оформления

По сравнению с другими странами, в Германии не спешат с рассмотрением заявки и сбором документов. Все должно быть выполнено качественно с максимально точным результатом.

Примерные сроки рассмотрения заявки могут достигать 30 дней. В оформлении сделки можно выделить 3 этапа:

  • подготовка всех необходимых документов. Самые минимальные сроки, за которые можно собрать все документы – 2 недели. За это время можно параллельно проанализировать рынок предложений;
  • личное посещение банков. Для того, чтобы точно знать какие условия предложит банк, и подсчитать проценты, нужно будет пообщаться с сотрудниками нескольких банков. На это может уйти несколько дней;
  • после предварительной беседы с банками ожидаем решения о выдаче ипотеки приблизительно от 3 до 4 недель.

Затем остается выбрать наиболее выгодное решение и открыть свой счёт в выбранном банке. Теперь о процентной ставке по ипотеке и других важных моментах.

Условия получения ипотеки в Германии для россиян

Россиянам местные банки помогут купить не только жилую недвижимость, но и коммерческую. При получении первой ипотеки они одинаково относятся ко всем иностранным клиентам. Хотя взять ипотеку немцам намного проще, чем иностранцам.

Для иностранцев обязательным пунктом является личное присутствие в банке для подачи заявки на ипотеку. Также перед этим желательно подготовить пакет необходимых документов, паспорт и загранпаспорт. Если по результатам оценки одобрили заявку на ипотеку, то следующим шагом будет открытие счета и внесение депозита.

Русским установлено обязательное требование банка – первоначальный взнос в размере 40% от общей стоимости недвижимости. В случаях, когда клиент может внести больше, то сотрудники банка пойдут навстречу и снизят процентную ставку.

Если клиент будет второй раз оформлять ипотеку, то первоначальный взнос либо вообще не потребуется, либо будет всего 20% от стоимости жилья.

Чтобы получить кредит на жилье в Германии, россиянам придется показать себя с лучшей стороны и заверить банк в своей платежеспособности.

При этом банки не будут учитывать все доходы клиента за территорией Германии, кроме редких случаев, когда заемщик имеет высокую должность в международной фирме. Поэтому внимательно отнеситесь к этапу сбора документации, от этого будет зависеть срок рассмотрения заявки.

Требования банка к клиенту

Некоторые организации в обязательные требования включат наличие открытого счета, которому уже более 2 лет. При этом на счет на протяжении всего срока клиент должен вносить денежные средства. Это поможет оценить платежеспособность заемщика при решении на выдачу кредита.

Несколько минимальных требований, которые клиенты должны выполнить перед подачей заявки на получение ипотеки:

  • возраст должен быть в пределах от 21 года до 65;
  • получить займ может как юридическое лицо, так и физическое;
  • документы, которые подтверждают доходы клиента на территории Германии. Также учитывается доход от сдачи недвижимости в аренду;
  • если есть официальное трудоустройство, то обязательно показать документы, которые это подтверждают: справка о доходах за последних полгода. Если же клиент оформлен как предприниматель, то нужна выписка по всем банковским счетам за последних 2 года;
  • документы, которые подтверждают расходы (выплата кредитных обязательств, алименты и другие платежи). Банк требует, чтобы вместе с выплатой кредита у клиента уходило не больше 35% от его ежемесячного дохода.

Условия ипотеки в Германии для россиян строгие, будет учитываться множество факторов, среди которых занимаемая должность, годовой доход, кредитная история и имеющееся имущество. Есть шансы получить более низкую ставку и увеличить максимальный срок выплаты, вот только это не всегда выгодно с точки зрения переплаты.

moneybrain.ru

Ипотека в Германии

Покупка недвижимости в Германии – выгодный способ вложения денег. Одни приобретают квартиры и дома с целью инвестиций, другие – для собственного проживания. Рынок недвижимости в этой стране отличается поразительной стабильностью. В то время как во многих странах Европы цены «скачут», в среднем, каждые три-пять лет, в Германии стоимость недвижимого имущества уверенно растет.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду

Для Германии характерны высокие ставки на аренду апартаментов, квартир и домов. Жилье снимают как приезжие и отдыхающие, так и местные жители.  В среднем, в съемной квартире или доме живет каждый второй немец. Таким образом, даже если вами оформляется ипотека в Германии (процент по ипотеке в стране один из самых низких в Европе), вы сможете получать неплохой доход, который в некоторых случаях перекрывает ежемесячный платеж банку.

Более того, местные банки охотнее дают кредит на приобретение недвижимости, приносящей доход. Недвижимость для личного пользования купить на заемные средства также возможно. Чаще всего это элитные объекты. Будьте готовы, в данном случае банки более скрупулезно оценивают доходы заемщика и их стабильность за последние несколько лет.

Можно ли получить ипотеку в Германии?

Ипотека в Германии для россиян доступна, даже не смотря на сложную политическую ситуацию. Примечательно, что при рассмотрении заявки немецкие банки не смотрят на место работы заемщика, если он работает не в Германии. Исключением могут стать случаи, когда потенциальный клиент работает в крупной международной компании и занимает там высокую должность. Также банки не учитывают наличие движимого и недвижимого имущества, находящегося за пределами Германии. Главное требование – наличие первоначального взноса.

Если ранее вы уже кредитовались в Германии, это значительно повысит ваши шансы на получение положительного решения от банка, а также позволит рассчитывать на более выгодные условия кредитования.

Условия кредитования

Ипотека в Германии для иностранцев оформляется на следующих условиях:

  • Процентная ставка – 3-5% годовых;
  • Размер первоначального взноса – 40-50%;
  • Период кредитования – до 40 лет;
  • Возраст на момент погашения займа – до 65 лет.

Для тех, кто берет ипотеку в Германии повторно, требования ниже. Так, размер первоначального капитала может быть снижен до 20-30%. В исключительных случаях банки дают возможность оформить ипотеку без первоначального взноса. Снижается и размер процентной ставки – до двух-трех процентов. К слову, примерно такие же условия действуют и для немецких заемщиков.

Прежде чем дать ответ потенциальному заемщику, банк самостоятельно оценивает объект. Размер первоначального взноса рассчитывается, исходя из оценочной стоимости недвижимости.

Выбор банка

На территории страны работает около четырех десятков ипотечных банков. В банковской отрасли такие учреждения составляют крупнейших сектор, который по объему активов соответствует примерно 20% доли рынка банковских услуг.

Теоретически с нерезидентами работают все немецкие банки. На практике же, все банки предъявляют различные требования к потенциальным клиентам, а потому ипотека в Германии для россиян доступна все же не везде. В числе наиболее популярных банков, работающих с российскими заемщиками, Коммерцбанк, Райфайзенбанк, Дойчебанк, Вольксбанк, Шпаркассе и другие.

Как и в России, для получения ипотеки потенциальные заемщики, как правило, оставляют заявки сразу в нескольких банках. При получении положительного решения от двух и более кредитных учреждений, выбирается банк с наиболее оптимальными условиями кредитования.

Заемщиком может быть как физическое, так и юридическое лицо. Ипотека в Германии выдается только в одной валюте – евро. Наиболее часто нерезиденты оформляют ипотечный кредит сроком на 10 лет.

Процедура получения ипотеки

  1. Открытие счета в немецком банке. Существенный плюс, если счет вами был открыт несколько лет назад, и на нем регулярно размещались денежные средства.
  2. Встреча с представителем банка. Для получения ипотеки необходимо личное присутствие заемщика.
  3. Обсуждение условий кредитования. На данном этапе определяется сумма займа, период кредитования, размер первоначального взноса, процентная ставка и прочие индивидуальные условия.
  4. Подача заявки. После согласования условий кредитования вам будет предложено заполнить заявку. Заявка подается вместе с оговоренным перечнем документов.
  5. Рассмотрение заявки. Как правило, банки дают ответ в течение двух недель.

Какую недвижимость можно купить на кредитные средства?

Банки в обязательном порядке оценивают ликвидность объекта, его состояние, местоположение. Если вы покупаете жилую недвижимость в крупном городе для дальнейшей сдачи в аренду, получить ипотеку в Германии будет проще. Другой разговор коммерческая недвижимость – получить кредитные средства на ее покупку практически невозможно.

Также проще получить ипотеку на приобретение нового дома или квартиры в новостройке. К недвижимости на вторичном рынке банки более требовательны. Тщательно оценивается состояние объекта, учитывается год постройки. Так, если дом сдан несколько лет назад, для банка он будет в разы привлекательней, чем постройка прошлого века, которая, наверняка, требует ремонта.

Нужна ли помощь специалиста?

Безусловно! Консультация профессионала, который на собственном опыте знает, что такое ипотека в Германии для иностранцев, будет полезна на каждом этапе. Специалист ответит на ваши вопросы, которые неизбежно возникнут, поможет подобрать банк, подготовить документы, будет сопровождать вас во время встречи с банковским представителем и при заключении ипотечного договора. Таким образом, вы сможете избежать многих ошибок, преодолеть языковой барьер и значительно повысить ваши шансы на получение ипотеки в Германии, процент и условия по которой окажутся самыми выгодными!

www.afimmo.ru

процесс, юридические и финансовые особенности, фото и видео

Прошло уже три месяца, как моя семья переехала в новую квартиру, нашу собственную квартиру в Германии, в Берлине. Буквально несколько лет назад мысль о покупке собственной квартиры казалась нереальной, однако случившийся с тех пор экономический кризис очень сильно повлиял на ипотечный процент. И в итоге платить проценты по ипотеке стало даже выгоднее, чем платить арендодателю за съем равнозначной квартиры.

Почему я принял это решение

Приблизительно, чтобы вы понимали, о каких именно деньгах идет речь, расскажу: та сумма, которую мы платим по процентам банку в месяц плюс расходы на содержание жилья меньше примерно на 100 евро, чем сумма, которую платит наш сосед за аренду такой же жилплощади. Единственное, хочу уточнить, что я не учитываю сумму по кредиту за квартиру, так как эту сумму я инвестирую в свою собственную жилплощадь, а не отдаю арендодателю.

В Германии даже местные жители часто снимают жильё — это вполне безопасно как для арендатора, так и для арендодателя, так как закон защищает права обеих сторон.

Главным критерием в поиске квартиры было желание жить в том городе, где находится мой офис. Мне очень хотелось ездить на работу на общественном транспорте или даже велосипеде. Я начал искать квартиру в начале года, и мне повезло – предложений в моем городе было очень много.

Подходящий вариант

Через неделю поиска я нашел то, что искал. Поиски осуществлял на специальных сайтах по недвижимости. На таких сайтах сразу высвечиваются контакты продавца, я связался с продавцами и они вывели меня на своего маклера. Мы назначили встречу уже на следующий день. Найденная квартира нам очень понравилась, мы немного поторговались и новая цена нас более чем устроила.

После обсуждения всех деталей мы дали согласие на приобретение квартиры в устной форме. Оказалось, что квартира принадлежит фирме. Ее основатели – семейная пара лет 50. Они занимаются строительством и продажей квартир. Мы были приглашены к ним в офис для заключения предварительного контракта. В нем мы описали, что хотим изменить в квартире.

Потом мы подписали контракт и внесли залог в размере 400 евро. Залог не возвратился бы нам, если бы мы передумали покупать эту квартиру.

Получение ипотеки

Теперь настало время ипотеки. Я просмотрел множество вариантов, сравнивал проценты, величину взноса каждый месяц. Я хотел переплатить банку как можно меньше, и это было главным критерием. Сейчас кредиты очень разнообразные, и чтобы разобраться во всех тонкостях, надо потратить немало времени. Бывают кредиты с маленьким процентом, но без возможности досрочного погашения. Или кредиты, в которых первое время платишь только проценты, и в тело самого кредита вносится минимальная сумма. В итоге может оказаться, что переплата банку больше там, где меньший процент.

Я немало времени просидел с калькулятором, просчитывая все возможные варианты исхода. В итоге я нашел идеальный для своей семьи вариант и связался с банковским агентом. Тот рассказал мне дальнейший план действий. Агент пришел к нам домой, и мы долго обсуждали договор. Для получения кредита нам необходимо было иметь 25% стоимости жилья и подтверждение заработной платы, позволяющей без проблем выплачивать ежемесячный взнос. Мы предоставили агенту выписки с наших счетов и зарплатные ведомости, а так же копии документов.

Для иностранцев в Германии нет практически никаких ограничений в получении ипотеки и покупки жилья. В итоге наши документы были отправлены на рассмотрение банком и через неделю нас пригласили для подписания контракта на кредит в офис банка. Сотрудник банка ответил на все наши вопросы и рассказал особенности выбранного кредита. В конце концов, примерно через пару часов, мы подписали контракт. После этого банк подтвердил продавцу, что мы имеем средства на покупку квартиры, пришло время делать следующий шаг — оформление сделки.

Как оформляется сделка

В Германии покупка жилья происходит только при присутствии нотариуса. Мы назначили удобное время для встречи. Нотариус несет ответственность за «чистоту» договора на покупку жилья. Он должен все проверить, исключить возможность появления в договоре скрытых пунктов. То есть получается, что нотариус отвечает перед покупателем за честность продавца. Он читает контракт вслух в присутствии двух сторон и отвечает на все вопросы, которых возникает очень много. А так как мы иностранцы, то часто прерывали чтение и просили объяснить простым языком, о чем идет речь.

Говорят, что юридический немецкий даже не все немцы понимают.

После подписания все получают заверенные копии контракта и оплачивают услуги нотариуса – примерно 1-1,5 % от суммы договора. Дальше нотариус регистрирует факт смены владельца в мэрии города. Эта услуга тоже не бесплатна, мы заплатили 400 евро. Все эти расходы при покупке квартиры нужно учитывать обязательно. Покупатель потом еще оплачивает обязательный налог около 5% от стоимости квартиры. Это тоже не маленькая сумма. Налоги нужно оплатить своевременно, иначе сделку могут признать несостоявшейся.

Вот такая история покупки квартиры в ипотеку в Германии. От начала поиска до получения всех документов прошло два с половиной месяца.

Видео о ценах на недвижимость в Германии

  • Об авторе
  • Стать автором

Напишите немного о себе. Эта информация может отображаться на сайте.

Подробнее

german-guide.ru

Купить недвижимость в Германии в ипотеку. Ипотечный кредит в Германии для иностранцев

Этой статьей мы продолжаем серию материалов о том, как сегодня  получить ипотеку в самых разных странах мира и что происходит в настоящий момент в сфере кредитования недвижимости.

О том, как получить ипотечный кредит в Испании, можно прочесть здесь.

Также читайте об общих условиях предоставления займов в самых популярных у россиян странах.

Трудно ли получить кредит

Немецкие банки всегда отличались скрупулезностью и строгостью при рассмотрении заявок на ипотеку. Отчасти и поэтому банковский и финансовый кризисы практически не затронули  Германию. Особенно высокие требования банки предъявляют к заявителям, платежеспособность которых сложно проверить. К этой категории относятся в первую очередь иностранные граждане, не являющиеся резидентами стран Евросоюза.

И тем не менее, список банков, где можно взять ипотечный кредит, обширен: Коммерцбанк, Дойчебанк, Шпаркассе, Вольксбанк, Мюнхенербанк, Райфайзенбанк.

Процедура оформления ипотечного кредита сложная и требует много сил и времени, а положительный результат никто не возьмется гарантировать, поэтому большинство россиян прибегают к финансированию в редких случаях.

В последний год в связи с санкциями банки стали еще осторожнее относится к российским инвесторам. Риэлторы признают: клиентов берут очень неохотно, увеличили бюрократические процессы и тщательно проверяют источник собственного капитала заемщика.

Любовь Баумгертнер, представитель компании «L&B Immobiliya»: «С иностранными гражданами работают теоретически все немецкие банки, но у каждого свои требования к заявителю и свои условия выдачи кредита. Зачастую клиенты обращаются к независимому финансовому консультанту, работающему с различными банками, который подбирает наиболее подходящий банк и условия кредитования. Услуги таких специалистов для покупателей бесплатны. Лично у нашей компании сложились наиболее успешные отношения с банками Коммерцбанк и Шпаркассе».

Владимир Сачков, представитель компании «Nedvishimost.com»: «Наши клиенты часто берут ипотечный кредит на объекты стоимостью от €300 000».

Марина Гаврилова, представитель компании «D.Baumann Immobilien»: «Я не согласна с тем, что немецкие банки неохотно кредитуют россиян. По моим наблюдениям, нашим соотечественникам они выдают ипотечные кредиты с готовностью. И, как это ни странно, введенные экономические санкции, которые являются ничем иным, как политическим "жестом", ничуть не повлияли на готовность немецких банков кредитовать российских граждан. Видимо, политика и бизнес находятся в разных плоскостях.

Наши клиенты довольно часто прибегают к заемным средствам, приобретая недвижимость в Мюнхене. Основные причины - две: во-первых, процентная ставка в немецких банках гораздо ниже, чем российских. Во-вторых, если квартира сдается внаем, то арендная плата покрывает  расходы по содержанию квартиры и выплаты по ипотечному кредиту, таким образом, квартира фактически сама себя «финансирует»».

Какие объекты кредитуются

Охотно выдаются кредиты на жилую недвижимость в крупных городах Германии, сданную в аренду, с хорошей стабильной доходностью. Практически невозможно и сейчас получить кредит (даже гражданам Германии) на коммерческую недвижимость с целью ведения в ней собственного бизнеса. Такой тип недвижимости считается в банках высокорискованным, а при покупке в кредит требуют внести большую часть собственного капитала.

Финансируются в общем случае только ликвидные объекты - те, которые всегда можно в короткие сроки сдать в аренду и при необходимости быстро продать по рыночной цене. Так как приобретаемая недвижимость до конца погашения кредита находится в залоге у банка, его в первую очередь интересует, как быстро можно вернуть деньги, если заемщик по каким-либо причинам не сможет осуществлять выплаты по кредиту.

Что касается старого фонда, получение кредита под покупку недвижимости на вторичном рынке – процесс, который занимает больше времени и требует выполнения большего количества формальностей, как, например, более тщательная оценка ликвидности объекта. Как правило, банки неохотно занимаются кредитованием недвижимости на вторичном рынке. Но здесь нужно различать, например, дом 2012 года постройки, который по факту относится к вторичному рынку, и дом 1970 года постройки. Разница существенная, по вполне понятным причинам. Другими словами, получение кредита под покупку недвижимости на вторичном рынке также возможно, если объект является ликвидным, не требует ремонтов и так далее.

Любовь Баумгертнер: «При кредитовании низкорискованных объектов клиентам с хорошей платежеспособностью возможно привлечение минимальной доли собственного капитала или вообще 100% финансирование. Это больше относится к резидентам Германии или стран ЕС».

Владимир Сачков: «Банки не кредитуют объекты стоимостью менее €100 000, а также не сданные в аренду и, по оценке банка, неликвидные и не подлежащие ремонту».

Марина Гаврилова: «Банки охотно финансируют новостройки, квартиры в комплексах с хорошим расположением, транспортной привязкой к центру, развитой инфраструктурой.  Если покупатель приобретает недвижимость не для собственного пользования, а под сдачу в аренду, то это является дополнительным плюсом и, конечно же, дополнительной гарантией для банка, что выплаты по кредиту будут поступать регулярно. С такой недвижимостью нет проблем при получении кредита.

Однако банки осуществляют кредитование и недвижимости для собственного пользования, как правило, это квартиры и дома класса "люкс". В этом случае для банка решающую роль играет высокий доход ссудополучателя, причем стабильный на протяжении последних трех лет».

Стандартные условия по кредитам

Собственный капитал (% от стоимости недвижимости) 

40-50%

Процентные ставки

2,5-4% годовых

Срок выдачи займа 

До 35 лет

Возможность досрочного погашения 

Есть, с выплатой штрафа

Сегодня абсолютно обязательная отметка в количестве собственных средств для получения дополнительного финансирования равна 40%. Минимальные процентные ставки составляют 2,5-4% годовых. Максимальный срок выдачи займа - 35 лет.

Любовь Баумгертнер: «При получении кредита сумма заемных средств должна быть не менее €30 тыс., то есть сам объект должен стоить около €60 тыс. и выше. Если кредит погашается досрочно, то есть в течение срока обязательной выплаты процентов по кредиту, то банку оплачивается штраф, размер которого примерно равняется недополученной прибыли банка.

Оформление кредита происходит следующим образом: после выбора конкретного объекта в банк подаются документы по объекту и личные документы заявителя, а также обсуждаются желаемые условия кредита: сроки, условия погашения, размер собственного капитала и т.д. После рассмотрения документов банк делает заявителю письменное предложение о выдаче кредита с указанием условий кредитования.

Если данные условия клиента устраивают, с банком подписывается договор финансирования. После этого заключается договор купли-продажи, включая параграф об обременении объекта ипотечным кредитом. В процессе переоформления нотариус подает в поземельный суд заявку о внесении ипотечного обременения, а покупная сумма оплачивается продавцу банком в размере финансирования и покупателем - в размере оговоренного собственного капитала.

Ежемесячные платежи по кредиту обычно автоматически снимаются банком со счета заявителя. В поземельной книге владельцем становится покупатель, а в третьем разделе поземельной книги числится ипотечный долг до момента его полного погашения».

Марина Гаврилова: «Ипотечный кредит в немецком банке не предусматривает досрочного погашения займа. Однако есть другая опция. В кредитном договоре указана возможность частичного погашения кредита: раз в год заемщику разрешается выплатить определенную сумму в счет погашения основного тела кредита. Эта сумма не должна превышать 5% от общей суммы займа. Если заемщик регулярно пользуется этой опцией, то невыплаченный остаток в конце срока останется минимальным».

Требования к заемщику

1. Документы об объекте недвижимости (актуальная выписка из поземельной книги, жилищный устав, фотографии, экспозе (описание), экономический план, договор аренды, если объект сдан в аренду). 2. Документы, подтверждающие личность и платежеспособность заявителя (копия паспорта, заполненная анкета, справки о доходах, уведомление налоговой о размере подоходного налога, данные о ежемесячных расходах и прочих доходах).  

Любовь Баумгертнер: «Доход заявителя должен быть такого размера, чтобы из него погашались выплаты по кредиту, оплачивались все текущие ежемесячные платежи, а также чтобы еще оставалась определенная сумма на непредвиденные расходы. Если заявитель имеет недостаточный или нестабильный доход, или объект будет оценен банком в качестве высокорискованного, то в выдаче кредита могут отказать.

На нашей практике наиболее успешно выдавались кредиты клиентам, приобретающим многосемейные жилые здания (в среднем за €200-500 тыс.), сданные в аренду со стабильным хорошим доходом (в районе 7-10%)».

Владимир Сачков: «Банк может отказать соискателю в ипотечном кредите, если сомневается в его платежеспособности или в источнике собственного капитала, а некоторые банки отказывают, так как у кредитора нет кредитной истории на территории Германии».

Советы соискателю

Подходящая доходная недвижимость и соответствующая объекту платежеспособность заемщика являются, по мнению риэлторов, лучшей гарантией того, чтобы получить ипотечный кредит в Германии.

Все документы должны быть на немецком языке, для выписок с банковских счетов допускается английский.

Если платеж просрочен, то есть банку не удалось автоматически снять со счета заемщика деньги, на просроченный платеж начисляется пеня в размере 2,5% (сверх обычной комиссии). В случае повторной просрочки пеня увеличивается. Затем он может потребовать задолженность с помощью принудительного взыскания в счет другого имущества и как последний вариант - принудительная продажа объекта недвижимости на аукционе. Как правило, все шаги сопровождаются письменным предупреждением со стороны банка.

Приобретение немецкой недвижимости в кредит – непростое занятие. Особенно сегодня. Однако существуют способы, как свести к минимуму риск отказа. Во-первых, желательно приобретать недвижимость с целью дальнейшей сдачи в аренду. Таким образом, у банка будет меньше сомнений в осуществлении ежемесячных платежей. Во-вторых, желательно выбирать жилые объекты с хорошей ликвидностью, не требующие ремонта, стоимостью не менее €100 000. И, наконец, необходимо позаботиться о том, чтобы доказать банку свою платежеспособность.

Хотите найти объект в Германии с кредитом или без - оставляйте заявку на подбор недвижимости на портале Prian.ru.

Автор Ольга Петегирич Фото Ольга Петегирич, Илья Огородников

Условия цитирования материалов Prian.ru

prian.ru

особенности получения — Новости — JA Real Estate

Мечтаете иметь квартиру или дом в Германии, но Ваши ограниченные средства не позволяют Вам приобрести недвижимость? Прекрасным решением будет ипотечный кредит. Ипотека в Германии для россиян — это простой, быстрый и выгодный способ приобретения жилья.

 

 

Оформить кредит на приобретение недвижимости в Германиимогут не только граждане этой страны, но и иностранцы. Наличие собственных средств, составляющих 50% от стоимости выбранного объекта, позволяет получить в банке этой страны ипотечный кредит на срок от 5 до 15 лет.

Чем выгоден кредит в Германии для россиян?

Кредит в банках Германии, процент которого составляет 2–3% годовых, безусловно, выгоден россиянам. Ведь банки РФ предлагают аналогичные услуги по значительно более высоким ставкам.

 

Заемные средства не только позволяют стать владельцем недвижимости, но и дают гарантию страховки от финансовых и политических кризисов. Сдавая квартиру или дом в аренду, можно полностью покрыть выплаты по ипотеке за счет получаемой арендной платы. Оформляя заем на покупку жилья в немецком банке, нужно знать, что до полного погашения кредита оно будет оставаться собственностью кредитующей организации.

 

Вы взвесили все «за» и «против» и готовы приобрести квартиру с привлечением заемных средств? Мы рады будем видеть вас в числе своих клиентов. Хотите подробнее узнать, как взять кредит в Германии для россиян? Обращайтесь к специалистам JA Real Estate.

Кредит в банках Германии: процент и условия кредитования

Кредит банками Германии предлагается на весьма выгодных условиях. Минимальная стоимость объекта недвижимости, для покупки которого можно привлечь заемные средства, составляет 100 тыс. евро по нотариальному договору. Чем дороже жилье, тем охотнее банки предоставляют кредиты на его приобретение.

 

Нужно сказать, что даже в одном банке, в зависимости от срока, на который оформляется ипотека в Германии, процент и условия кредитования могут быть различны. Срок кредитования выбирает заемщик. Он составляет 5–15 лет с возможность продления. Условия погашения основного долга и процентов по займу подбираются банком в зависимости от срока кредитования. Выбранная квартира или дом должны быть в хорошем состоянии и находиться в районе с высоким спросом на аренду недвижимости.

 

Принимая решение о возможности оформления ипотеки, банк, в первую очередь, изучает информацию о приобретаемом объекте. Документация, подтверждающая платежеспособность заёмщика, является вторичной, поскольку она лишь дает возможность кредитному учреждению убедиться в том, что клиент имеет необходимые средства на покупку недвижимости.

 

После получения стандартного пакета документов запрос обрабатывается. Решение о возможности предоставления ипотечного займа принимается в течение 1–2 недель. После принятия положительного решения банк открывает счет на имя заемщика. На него будут перечисляться денежные средства – собственные и заемные. Покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом недвижимости.

 

В разных банках программы ипотечного кредитования могут иметь свои особенности. Вот почему нужно тщательно проанализировать предложения кредитных организаций, сопоставив их с собственными возможностями. Доверив эту работу специалистам JA Real Estate, вы можете быть уверены в выборе оптимальной для вас программы кредитования.

 

Срок ипотеки

Срок, на который оформляется ипотека в Германии, определяется самим заемщиком. Причем срок ипотечного кредита и реальное время погашения мало связаны друг с другом. При меньшем сроке ипотечного кредитования банки предлагают меньшую процентную ставку. В том случае, если к окончательной дате кредит остается невыплаченным, необходимо либо полностью оплатить оставшийся долг, либо оформить новый кредитный договор на новых условиях. Срок ипотеки – это период, в течение которого не изменяется процентная ставка по кредиту.

Дополнительная информация

Что делать, если вы не рассчитали собственные возможности и не можете оплатить ипотечный кредит в немецком банке? При прекращении выплат кредитное учреждение может выставить недвижимость на аукцион. Однако при изменении ситуации лучше договориться с банком об уменьшении ежемесячной выплаты на определенный период. Большинство банков идет на такие уступки при условии, если причины, по которым заемщик не смог своевременно оплатить кредит, уважительны. Например, при потере работы банк может приостановить выплаты по кредиту в среднем на год.

 

На нашем сайте для Вас работает онлайн-консультант по получению кредита на покупку жилья в Германии. Мы ответим на все ваши вопросы и поможем принять правильное решение.

 

Помогая нашим клиентам купить недвижимость в Германии, мы предлагаем свои знания и опыт, свой профессионализм и отличное знание рынка, полученные нами за время нашей работы.

 

 Полезная информация

> Открыть счёт в немецком банке

> Недвижимость Мюнхена - лидер рынка

> Советы по покупке недвижимости в Германии

 

ja-realestate.ru

Ипотека в Германии для Россиян и иностранцев. Процентные ставки и нюансы ипотеки в Германии.

В отличие от России жилищное кредитование в Германии стало развиваться очень давно и весьма стабильно. В стране есть целая сеть специальных банков, которые во времена первой и Второй мировых войн производили процентные выплаты по закладным. И несмотря на нестабильную экономическую ситуацию Евросоюза система кредитования в этой стране считается одной из самых стабильных и сильных и в наши дни.Немецкие банки, сами занимаются рефинансированием выпуская ценные бумаги. Подобная модель получила название одноуровневой. Эту модель позднее внедрили у себя многие страны, включая Канаду, Англию и Швецию. Не вдаваясь в ненужные в этой теме банковские операции, можно сказать, что благодаря ведению грамотной финансовой политики в немецких банках взять ипотечный кредит могут не только граждане страны, но жители других стран. Самое главное, что условия кредитования для тех и других будут практически одинаковы и мало чем отличаются друг от друга.

Обычно 50% составляет первичный взнос от общей суммы. Ипотечные кредитные ставки в процентном эквиваленте невелики и составляют всего 3,5 и 5%. 

Иностранный гражданин как выше говорилось также может получить ипотечный кредит на жилую и коммерческую недвижимость, но для этого есть определенные условия, которые можно легко выполнить. Потенциальный заемщик должен иметь постоянное место жительства и наличие рабочего контракта на территории Европейского Союза, собственный бизнес, на территории европейской зоны, или имеет в собственности другой объект имущества, который может выступить залоговым гарантом при заключении соглашения. Перед выдачей кредита гражданину ЕС открывается накопительный счет в одном из банков, на него в течение определенного промежутка времени (прописанном в контракте) поступают финансовые отчисления с зарплаты кандидата. Таким образом, проверяется кредитоспособность потенциального заемщика. 

После того как будут собраны все необходимые документы на саму процедуру оформления кредита, как правило, уходит до шести недель. Первый взнос для иностранных граждан составляет минимум 30% от рыночной стоимости недвижимости. На сегодняшний день процентные ставки находятся на достаточно выгодном уровне относительно других стран евро зоны: если срок кредита 10 лет и у заемщика есть в наличии 50% от рыночной стоимости жилья, можно смело рассчитывать на 2, 75%. Средняя же ставка составляет порядка 3-4% в зависимости от кредитного учреждения, самого объекта недвижимости и суммы собственного капитала, который понадобится на первичный взнос. 

По доверенности в немецких банках ипотечные кредиты не выдают, нужно присутствие потенциального заемщика в стране и для немецкого банка при этом достаточно наличие необходимой заработной платы и ценного имущества на родине. 

В Германии еще существует другая и весьма специфическая модель ипотеки – модель стройсбережений. В ее основе лежит возможность покупки жилья через так называемые стройсберкассы. Открывается счет, который постоянно пополняется. Как только, сумма на счету будет составлять 40% от стоимости жилья можно смело рассчитывать на получение кредита. До полного погашения за должности недвижимость остается в собственности кредитной организации. В последние годы подобная модель утратила свою актуальность поскольку банки стали выдавать кредиты под более выгодные проценты. 

Местные банки не работают с дешевой недвижимостью и не выдают под них ипотечные кредиты. Крупные кредитные организации, как правило, открывают кредит на покупку недвижимости только с 50000 евро. Учитывая, что иностранным гражданам выдают кредит в размере 50% от стоимости жилья, то серьезно говорить об ипотеки можно, только когда стоимость недвижимости начинается от 90 000 евро. 

Недвижимость в Германии -это не только возможность жить с комфортом в одной из самых экономически стабильных стран европейской зоны, но и является отличным инвестиционным проектом. Цены на недвижимость в Германии вряд ли будут падать, а законы, связанные с ней не менялись более ста лет и нет никаких причин думать о том, что в длительной перспективе что-то может измениться.

Наша компания занимается всеми видами операций с недвижимостью за рубежом и имеет большой опыт работы в Германии. Наши квалифицированные специалисты разбираются во всех тонкостях немецкого законодательства и земельного кодекса, благодаря чему мы проводим успешные и выгодные сделки с недвижимостью для своих клиентов.

probona-realestate.ru


Смотрите также